송파한양2차 재건축, 강남3구 송파의 노후 아파트가 다시 주목받는 이유

부동산 공부를 하다 보면 참 재미있는 게 있어요.

처음에는 별 관심이 없던 아파트도 어느 순간 갑자기 눈에 들어오기 시작한다는 거에요.

저 역시 경매를 공부하면서 처음에는 “얼마에 낙찰받을 수 있느냐”만 열심히 봤어요.

그런데 여러 물건을 살펴보고 직접 임장까지 다녀보니 생각이 조금씩 달라졌어요.

단순히 현재 가격만 볼 것이 아니라 앞으로 이 아파트가 어떻게 바뀔 수 있는지를 함께 봐야겠더라고요.

특히 오래된 아파트를 볼 때는 현재 모습만 보고 판단하면 놓치는 부분이 많아요.

오늘은 그런 관점에서 관심 있게 살펴본 곳이 바로 송파한양 2차예요.

'송파 한양 2차 아파트 모습'

송파한양2차, 어떤 아파트일까?

송파한양2차는 서울 송파구 송파동에 위치한 오래된 아파트 단지입니다.

1984년에 준공된 단지로 알려져 있어 현재 기준으로 보면 상당히 오랜 시간이 지난 아파트입니다.

오래된 아파트라고 하면 처음 떠오르는 것은 아무래도 불편함입니다.

주차 문제도 있을 수 있고, 배관이나 내부 구조도 요즘 아파트와는 차이가 있습니다.

아파트 내부만 놓고 보면 신축 아파트와 비교하기 어려운 것이 사실입니다.

그런데 재건축 이야기가 나오기 시작하면 상황이 달라집니다.

낡았다는 것이 단점만 되는 것이 아니라 재건축이라는 새로운 가능성을 가진 자산으로 바라볼 수 있기 때문입니다.

물론 재건축은 말처럼 간단한 일이 아닙니다.

사업 추진부터 각종 절차와 조합, 인허가, 분담금 등 확인해야 할 내용이 정말 많습니다.

그래서 단순히

“오래됐으니까 재건축되겠지.”

라고 생각하고 접근해서는 안 됩니다.

저도 경매를 공부하면서 이런 부분을 특히 조심해서 보고 있습니다.

송파가 중요한 이유

송파구는 흔히 강남3구 가운데 하나로 이야기됩니다.

강남구, 서초구와 함께 서울에서 주거 선호도가 높은 지역으로 꼽히는 곳이죠.

그렇다 보니 같은 노후 아파트라고 하더라도 입지가 좋은 지역의 재건축 단지는 시장에서 바라보는 시선이 달라질 수 있습니다.

특히 송파는 이미 대규모 아파트 단지와 상업시설, 교통망 등이 형성되어 있는 지역이 많습니다.

새 아파트가 들어섰을 때 주변 생활 인프라를 함께 이용할 수 있다는 것도 장점입니다.

부동산에서는 흔히 “입지가 중요하다”고 이야기합니다.

저도 처음에는 그냥 하는 말인 줄 알았습니다.

그런데 경매 물건을 여러 개 비교해보니 이 말이 왜 나오는지 조금씩 알 것 같았습니다.

비슷한 연식의 아파트라도 어디에 있느냐에 따라 관심도와 가격 차이가 상당히 크게 나타나기 때문입니다.

재건축 아파트는 현재보다 미래를 봐야 한다

재건축 물건을 볼 때 가장 어려운 부분이 바로 이것입니다.

현재 아파트만 보면 오래되고 불편해 보이는데, 미래의 모습을 생각하면 이야기가 완전히 달라집니다.

예를 들어 현재 20~30년 이상 된 아파트를 보면서

“이 아파트는 너무 낡았는데?”

라고 생각할 수도 있습니다.

하지만 재건축이 완료된 이후의 모습을 생각하면 새로운 주거단지로 탈바꿈할 가능성이 있습니다.

물론 여기에는 반드시 전제가 붙습니다.

사업 진행 상황과 사업성, 추가 분담금, 예상 세대수, 용적률, 주변 신축 아파트 가격 등 여러 가지를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

특히 재건축은 시간이 오래 걸릴 수 있기 때문에 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다.

시간이라는 비용도 함께 계산해야 합니다.

송파한양2차를 볼 때 체크할 것

저라면 재건축 아파트를 살펴볼 때 몇 가지를 먼저 확인할 것 같습니다.

첫 번째는 현재 사업 진행 단계입니다.

재건축이라는 이름만 붙어 있다고 해서 모두 같은 단계에 있는 것은 아닙니다.

두 번째는 대지지분과 사업성입니다.

재건축에서는 단순히 아파트 면적만 보는 것보다 토지와 관련된 부분을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

세 번째는 추가 분담금 가능성입니다.

이 부분은 정말 중요합니다.

매입 가격이 저렴해 보여도 나중에 추가 비용이 많이 발생한다면 실제 투자금은 크게 달라질 수 있습니다.

네 번째는 주변 신축 아파트 가격입니다.

재건축이 완료됐을 때 주변 신축 아파트와 비교해 어느 정도의 경쟁력을 가질 수 있을지 생각해봐야 합니다.

그리고 마지막으로 제가 가장 중요하게 생각하는 것은 직접 현장을 보는 것입니다.

결국 부동산은 발품이 답이다

경매를 공부하면서 제가 가장 많이 느낀 부분이에요.

인터넷으로 보는 것과 직접 가서 보는 것은 정말 달라요.

지도에서는 도로가 가까워 보여도 실제로 가보면 언덕일 수 있고, 역이 가까워 보여도 걸어보면 생각보다 멀 수 있어요.

반대로 인터넷에서는 크게 눈에 띄지 않았던 장점이 현장에서는 보이기도 하거든요.

아파트 주변 상권은 어떤지, 도로는 복잡하지 않은지, 주변에 학교와 편의시설은 어떤지 직접 확인해보는 것이 좋아요.

저도 요즘 물건을 볼 때는 가능하면 현장을 직접 확인하려고 해요.

부동산은 결국 사진 한 장이나 숫자 몇 개만 보고 판단하기에는 변수가 너무 많기 때문이에요.

김실장의 어쩌다낙찰, 재건축도 공부해봅니다.

제가 운영하는 ‘김실장의 어쩌다낙찰’은 거창한 전문가의 투자 성공담을 보여드리는 블로그는 아니에요.

경매를 공부하고 직접 물건을 찾아보고, 임장을 다니고, 낙찰도 받아보면서 하나씩 경험하고 있는 과정을 기록하는 곳이에요.

처음에는 저도 경매에서 “싸게 사면 무조건 좋은 것 아닌가?”라고 생각했어요.

그런데 실제로 해보니 전혀 그렇지 않았어요.

싸게 사는 것도 중요하지만 왜 싸게 살 수 있는지, 그리고 산 다음에는 어떻게 출구전략을 만들 것인지가 훨씬 중요했어요.

재건축 아파트 역시 마찬가지라고 생각합니다.

현재 가격만 보고 판단하기보다는 입지와 사업 진행 상황, 추가 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 살펴봐야 해요.

특히 송파처럼 주거 선호도가 높은 지역의 노후 아파트라면 재건축이라는 미래 가치까지 함께 공부해볼 필요가 있어요.

다만 재건축은 긴 시간이 필요한 투자이기도 하니까 남들이 좋다고 한다는 이유만으로 따라가기보다는 내 자금 상황과 투자 기간을 먼저 계산해보고 접근하는 것이 중요해요.

저 역시 앞으로 경매뿐 아니라 재건축과 정비사업 관련 물건들도 하나씩 공부해보려고 해요.

공부하다가 괜찮은 물건을 발견하면 또 현장으로 달려가 볼게요.

과연 이번에는 어떤 물건이 제 눈에 들어올까요?

어쩌다 낙찰받은 김실장의 부동산 공부는 아직 진행 중이에요.

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'송파한양2차 재건축 조감도'