김실장의 어쩌다 낙찰

다가구주택 신축이야기 5편｜벽에서 물이 흐르고 곰팡이가 버섯처럼 피었다 소자본 부동산 경매에 도전하고 있는 김실장이에요. 이번 이야기는 다가구주택을 완공한 뒤부터 시작된 이야기예요. 집을 지을 때만 해도 건물이 완성되고 세입자들이 들어오면 이제 한숨 돌릴 수 있을 줄 알았어요. 그런데 그 생각은 오래가지 못했어요. 새로 지은 집에서 생각지도 못한 문제들이 하나씩 터지기 시작했어요. "벽에서 물이 줄줄 흘러요" 어느 날 반지하 세입자가 3층까지 올라와 문을 두드렸어요. 그리고 다급하게 하는 말이, "벽에서 물이 줄줄 흘러요." 였습니다. 처음에는 당연히 누수라고 생각했어요. 배관에서 물이 새는 건가? 옥상에서 물이 들어온 건가? 방수가 잘못된 건가? 별별 생각을 다 했습니다. 그런데 집 안을 자세히 살펴보니 우리가 흔히 생각하는 누수와는 조금 달랐어요. 알고 보니 결로 현상 이었습니다. 그때 처음 알게 된 결로 솔직히 그때까지 저는 결로라는 것을 제대로 몰랐어요. 결로는 실내의 따뜻하고 습한 공기가 차가운 벽이나 창호 같은 표면을 만나면서 물방울로 맺히는 현상인데요. 특히 단열이 제대로 되지 않으면 이런 문제가 심해질 수 있다고 합니다. 벽에 물방울이 맺히고 그 물이 흘러내리면서 벽지가 젖고, 심하면 석고보드까지 손상될 수 있었어요. 그때 처음으로 정말 뼈저리게 느꼈습니다. "집을 지을 때 단열이 이렇게 중요하구나." 겉으로 보기에는 멀쩡한 새 건물인데 벽 안쪽에서는 이런 일이 벌어지고 있었던 거예요. 젖고 썩은 석고보드를 뜯어냈다 결국 안방 벽의 상태가 심각한 곳부터 손을 보기로 했습니다. 이미 물기를 먹어 손상된 석고보드를 그대로 둘 수는 없었어요. 결국 젖고 썩은 석고보드를 모두 뜯어냈습니다. 그리고 아이소핑크 단열재를 사다가 벽에 붙이고, 그 위에 새 석고보드를 다시 붙였습니다. 마지막에는 도배까지 새로 했어요. 새로 지은 집인데 벽을 다시...

  상가 임대차계약, 월세만 잘 받으면 끝일까? 지식산업센터 임대하면서 제대로 배운 것들 소자본 부동산 경매와 재테크에 도전하고 있는 김실장의 어쩌다 낙찰 이에요. 부동산 투자를 하다 보면 처음에는 어떻게 싸게 사느냐 에만 관심이 가더라고요. 저도 처음에는 경매 물건을 찾고, 권리분석하고, 낙찰받는 것만 잘하면 되는 줄 알았어요. 그런데 막상 부동산을 하나씩 보유하다 보니 생각이 달라졌어요. 사는 것도 중요하지만 가지고 있는 동안 어떻게 관리하느냐가 정말 중요하더라고요. 특히 임대 중인 부동산이 있다면 더욱 그래요. 저도 지식산업센터를 분양받아 지금 임대하고 있는데요. 처음에는 상가나 지식산업센터 임대차계약이 그렇게 어려울까 싶었어요. 그런데 실제로 임대를 해보니 계약서에 어떤 내용을 넣느냐, 보증금을 얼마로 정하느냐, 월세와 관리비를 어떻게 관리하느냐가 생각보다 굉장히 중요했어요. 임대차계약서, 대충 보면 나중에 고생합니다 임대차계약을 할 때 가장 쉽게 생각하는 게 “보증금 얼마, 월세 얼마니까 그 돈만 잘 들어오면 되는 거 아니야?” 이거였어요. 저도 처음에는 그렇게 생각했습니다. 그런데 임차인이 매달 월세를 꼬박꼬박 내는 동안에는 아무 문제가 없어 보이지만, 한 번 문제가 생기기 시작하면 이야기가 완전히 달라집니다. 월세가 밀리고, 관리비도 밀리고, 연락도 잘 안 되고, 그러다 어느 순간 임차인이 사라져 버리는 상황까지 생길 수 있죠. 실제로 김실장도 몇 달 동안 월세와 관리비를 제대로 내지 않아 속을 썩이다가 결국 임차인이 도망가면서 손해를 본 경험이 있습니다. 그 일을 겪고 나니까 임대차계약서를 볼 때 예전과는 눈이 완전히 달라졌어요. “설마 이런 일이 생기겠어?”가 아니라 “만약 이런 일이 생기면 어떻게 하지?” 이 관점으로 계약서를 보게 된 겁니다. 임대차계약에서 꼭 확인하는 것들 요즘 제가 임대차계약을 할 때는 예전보다 훨씬 꼼꼼하게 확인합니다. 가장 기본적인 것은 역시 계약기간 입니다. 언...

  병원 들어온다더니… 천억짜리 건물도 날릴 수 있다? 지식산업센터 투자할 때 꼭 알아야 할 것 “병원이 들어온다는데요.” 이 한마디를 들으면 건물 소유자 입장에서는 솔직히 반가울 것 같아요. 사람이 많이 오가는 병원이 들어오면 주변 상권도 살아나고 건물 가치도 올라갈 것 같고요. 그런데 최근 접한 뉴스 내용을 보다가 저도 깜짝 놀랐습니다. “병원이 들어온다고 좋아했는데, 세입자한테 21억의 지원금도 주고 6개월 렌트프리로 임대 후 월세가 안들어와서 결국 건물 전체가 공매로 넘어가 큰 손실을 보게 된 사연” 그런데 공매로 낙찰받은 사람이 바로 그 세입자였다는 그런 내용이었는데요. 처음에는 좋은 소식처럼 보였던 일이 시간이 지나면서 전혀 다른 결과로 이어질 수 있다는 점이 상당히 인상적이었어요. 특히 부동산은 ‘무엇이 들어오느냐’보다 그 계약이 실제로 어떻게 진행되고, 해당 건물의 수익성과 자산가치에 어떤 영향을 미치느냐 가 훨씬 중요하다는 생각이 들었어요. 저 김실장도 이 이야기가 남의 일처럼 느껴지지 않았어요. 왜냐하면 저도 지식산업센터를 하나 분양받아서 현재 소유하고 있고 임차까지 하고 있기 때문이에요. 그래서 요즘 지식산업센터 시장 이야기가 나오면 괜히 한 번 더 눈이 가더라고요. 천억짜리 건물도 안심할 수 없는 이유 부동산을 가지고 있으면 흔히 이렇게 생각하기 쉬워요. “건물이 크고 비싸니까 그래도 괜찮겠지.” 그런데 실제 부동산 시장에서는 건물 가격이 크다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 특히 상업용 건물이나 지식산업센터처럼 임차인의 업종과 임대수요가 중요한 부동산은 더 그렇습니다. 건물에 어떤 업종이 들어오는지, 실제로 임대료를 감당할 수 있는 임차인이 있는지, 주변에 비슷한 건물이 얼마나 공급됐는지에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 결국 부동산은 건물 자체 + 입지 + 임대수요 + 공실률 + 금융비용 + 향후 매각 가능성 이런 요소들이 함께 움직이는 자산이라는 거죠. 지식산업센터도 ‘분양...

  다가구주택 신축 이야기 4편｜건축비 5천만 원 때문에 결국 소송까지 간 이야기 소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다 낙찰 이에요. 오늘은 지난 다가구주택 신축 이야기 에 이어 4편을 써보려고 해요. 사실 이번 이야기는 지금 생각해도 마음이 편하지 않아요. 집을 다 지었으니 이제 끝났다고 생각했는데, 진짜 문제는 완공 이후부터 시작됐어요. 전세 세입자도 들어오고 건축비도 하나씩 정리해 나갔어요. 그런데 마지막에 남은 건축비가 무려 5천만 원 정도였어요. 그리고 결국 이 돈 때문에 가압류와 소송까지 가게 됐어요. 동춘동 토지에서 시작된 다가구주택 신축 오래전 부모님이 인천 동춘동에 가지고 계셨던 약 1,000평 정도의 토지가 신도시 개발로 수용됐습니다. 당시 약 5천만 원 정도의 보상을 받았고, 이후 연수동에 약 66평의 토지를 매수할 수 있는 권리를 받아 약 4천만 원 정도에 토지를 매수했습니다. 그리고 그 땅에 다가구주택을 지었습니다. 총 7세대였습니다. 반지하 2세대, 1층 2세대, 2층 2세대, 그리고 3층은 부모님이 거주할 주인세대였습니다. 지난 이야기에서도 말씀드렸지만 건축 과정부터 순탄하지 않았습니다. 설계도면도 제대로 확인하지 못했고, 계약서도 제대로 챙기지 못했습니다. 그런데 완공하고 나니 또 다른 문제가 기다리고 있었습니다. 부모님 아파트까지 팔았는데도 건축비가 부족했다 건물이 완공되면서 세입자를 구하기 시작했습니다. 전세 임차인들이 한 집씩 들어왔고, 전세보증금이 들어오면서 건축비도 조금씩 지급했습니다. 그런데 건축비가 생각보다 컸습니다. 부족한 돈을 마련하기 위해 결국 부모님이 가지고 계시던 32평 아파트까지 매도 했습니다. 지금 생각하면 정말 큰 결정이었죠. 그렇게 아파트를 팔아서 마련한 돈까지 건축비로 넣었습니다. 전세보증금도 건축비를 지급하는 데 사용했습니다. ‘이제 거의 끝났구나.’ 정말 그렇게 생각했습니다. 그런데 마지막에 계산을 해...

재개발 현금청산 고민하는 3가지 이유｜낙찰받은 아파트가 재개발된다고 하니 소자본 부동산 경매에 도전하고 있는 김실장 이에요. 요즘 제가 부동산 관련 영상을 볼 때 예전과는 조금 달라진 게 하나 있어요. 예전에는 경매 물건이나 낙찰, 명도, 인테리어 같은 내용이 눈에 들어왔다면 요즘에는 재개발 이라는 글자만 보여도 한 번씩 눌러보게 돼요. 왜냐하면 저에게도 갑자기 재개발이 관심사가 되어버렸거든요. 제가 경매로 낙찰받은 저층 아파트가 재개발 이야기가 나오기 시작하면서 자연스럽게 재개발 공부를 하게 됐어요. 처음에는 솔직히 생각이 단순했어요. '재개발되면 새 아파트 받는 거 아닌가?' 그런데 조금씩 알아보니 재개발은 생각보다 훨씬 복잡하더라고요. 특히 최근에 본 영상에서 ' 재개발 현금청산을 고민하는 3가지 이유 '라는 내용을 다루고 있었는데, 저처럼 재개발을 처음 공부하는 사람 입장에서는 꽤 흥미로운 주제였어요. 그래서 오늘은 저도 공부한다는 생각으로 정리해 보려고 해요. 재개발이면 무조건 새 아파트를 받는 걸까? 재개발 이야기를 들으면 많은 분들이 가장 먼저 생각하는 게 이거 아닐까요? "내 집이 재개발되면 새 아파트 한 채 받는 거 아니야?" 저도 처음에는 비슷하게 생각했습니다. 그런데 재개발은 단순히 오래된 집을 허물고 새 아파트를 짓는 것만 생각하면 안 되더라고요. 사업이 진행되면서 종전자산 평가, 조합원 분양, 추가분담금, 사업 진행 과정 등을 함께 살펴봐야 합니다. 특히 내가 가지고 있는 주택의 가치가 어떻게 평가되는지, 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액은 얼마인지에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 그러다 보니 단순히 "재개발 = 무조건 대박" 이라고 생각하면 안 되겠다는 생각이 들었습니다. 경매도 낙찰받는 순간 끝나는 게 아니잖아요. 재개발도 마찬가지인 것 같아요. 사업이 진행되는 과정과 내 물건의 조건을 하나씩 확인해야 ...

미국 금리 5% 시대, 대출 많은 김실장이 금리에 민감한 이유 요즘 경제 뉴스를 보다 보면 유난히 자주 들리는 이야기가 있어요. 바로 미국 금리 예요. 주식 투자자라면 금리가 주식시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 많겠지만, 저처럼 부동산 경매를 하는 사람은 조금 다르게 생각하게 돼요. 미국 금리 이야기가 나오면 제일 먼저 드는 생각은 이거예요. “그래서 내 대출이자는 어떻게 되는 거지?” 저는 부동산 투자를 하면서 대출을 활용해봤기 때문에 금리에 꽤 민감한 편이에요. 대출을 잘 활용하면 적은 자본으로도 부동산 투자를 할 수 있다는 장점이 있지만, 반대로 금리가 올라가면 매달 빠져나가는 이자도 늘어나기 때문이에요. 그래서 요즘처럼 미국 금리에 대한 관심이 커질 때는 주식시장뿐 아니라 부동산 대출과 현금흐름도 함께 살펴볼 필요가 있다고 생각해요. 경매는 낙찰받고 끝이 아니더라 부동산 경매를 처음 공부할 때는 저도 낙찰가부터 봤습니다. 감정가는 얼마인지, 몇 번 유찰됐는지, 최저입찰가는 얼마인지, 주변 시세는 얼마인지부터 확인했습니다. 그리고 싸게 낙찰받으면 수익이 많이 남을 거라고 생각했죠. 그런데 실제로 경매를 해보니 낙찰받은 순간부터 또 다른 계산이 시작됩니다. 취득 관련 비용도 들어가고 명도비용도 필요합니다. 오래된 집이라면 수리비와 인테리어 비용도 생각해야 하고요. 무엇보다 대출을 이용했다면 그동안에도 이자는 계속 발생합니다. 집을 수리하고 임차인을 구하는 데 시간이 걸릴수록 비용은 늘어납니다. 그래서 요즘 저는 경매 물건을 볼 때 단순히 “얼마에 낙찰받을 수 있을까?” 에서 끝내지 않습니다. “이 물건에 내 돈이 얼마나 들어가고, 얼마나 오래 묶일까?” 이걸 같이 봅니다. 대출 1억 원에서 금리 차이는 생각보다 큽니다 간단한 예를 들어볼게요. 대출금이 1억 원이라고 가정하고 금리가 연 3%라면 단순 계산으로 연간 이자는 300만 원입니다. 금리가 5%가 되면 연간 이자는 500만 원이 됩니다. 금리 차이는 ...