다가구주택 신축 이야기 4편｜건축비 5천만 원 때문에 결국 소송까지 간 이야기
다가구주택 신축 이야기 4편｜건축비 5천만 원 때문에 결국 소송까지 간 이야기
소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다 낙찰이에요.
오늘은 지난 다가구주택 신축 이야기에 이어 4편을 써보려고 해요.
사실 이번 이야기는 지금 생각해도 마음이 편하지 않아요.
집을 다 지었으니 이제 끝났다고 생각했는데, 진짜 문제는 완공 이후부터 시작됐어요.
전세 세입자도 들어오고 건축비도 하나씩 정리해 나갔어요.
그런데 마지막에 남은 건축비가 무려 5천만 원 정도였어요.
그리고 결국 이 돈 때문에 가압류와 소송까지 가게 됐어요.
동춘동 토지에서 시작된 다가구주택 신축
오래전 부모님이 인천 동춘동에 가지고 계셨던 약 1,000평 정도의 토지가 신도시 개발로 수용됐습니다.
당시 약 5천만 원 정도의 보상을 받았고, 이후 연수동에 약 66평의 토지를 매수할 수 있는 권리를 받아 약 4천만 원 정도에 토지를 매수했습니다.
그리고 그 땅에 다가구주택을 지었습니다.
총 7세대였습니다.
반지하 2세대,
1층 2세대,
2층 2세대,
그리고 3층은 부모님이 거주할 주인세대였습니다.
지난 이야기에서도 말씀드렸지만 건축 과정부터 순탄하지 않았습니다.
설계도면도 제대로 확인하지 못했고, 계약서도 제대로 챙기지 못했습니다.
그런데 완공하고 나니 또 다른 문제가 기다리고 있었습니다.
부모님 아파트까지 팔았는데도 건축비가 부족했다
건물이 완공되면서 세입자를 구하기 시작했습니다.
전세 임차인들이 한 집씩 들어왔고, 전세보증금이 들어오면서 건축비도 조금씩 지급했습니다.
그런데 건축비가 생각보다 컸습니다.
부족한 돈을 마련하기 위해 결국 부모님이 가지고 계시던 32평 아파트까지 매도했습니다.
지금 생각하면 정말 큰 결정이었죠.
그렇게 아파트를 팔아서 마련한 돈까지 건축비로 넣었습니다.
전세보증금도 건축비를 지급하는 데 사용했습니다.
‘이제 거의 끝났구나.’
정말 그렇게 생각했습니다.
그런데 마지막에 계산을 해보니...
5천만 원이 부족했습니다.
“집을 팔아서 잔금 가져가면 된다”던 말이 달라졌다
처음 이야기는 이랬습니다.
부족한 건축비는 나중에 다가구주택을 매도해서 잔금을 정리하는 것으로 알고 있었습니다.
그런데 건물이 완공되고 나니 상황이 달라졌습니다.
건축업자는 남은 건축비를 지급하라고 요구하기 시작했습니다.
문제는 저희 가족에게 당장 5천만 원을 마련할 여유가 없었다는 겁니다.
이미 부모님 아파트까지 팔았습니다.
세입자들에게 받은 전세보증금도 건축비로 들어갔습니다.
그런데도 5천만 원이 남아 있었습니다.
정말 난감했습니다.
결국 다가구주택에 가압류가 들어왔다
그런데 어느 순간부터 상황이 더 심각해졌습니다.
건축업자가 남은 건축비를 지급하지 않으면 소송을 하겠다고 이야기하기 시작했습니다.
그리고 결국 다가구주택에 가압류까지 걸리게 됐습니다.
집을 짓고 나서 세입자들이 들어오고 있으니 이제 안정적으로 임대료나 전세보증금을 관리하면서 살아갈 수 있을 거라고 생각했는데,
갑자기 건물에 가압류가 걸린 겁니다.
그때 가족들이 느꼈던 압박감은 정말 컸습니다.
‘우리가 살고 있는 집인데 가압류라니?’
집을 지으면서 돈도 많이 들어갔고,
부모님 아파트까지 팔았는데,
마지막에는 법적인 문제까지 생긴 겁니다.
그런데 진짜 문제는 하자였다
여기서 끝났다면 차라리 단순했을지도 모르겠습니다.
건축비를 지급하고 끝내면 되는 문제였으니까요.
그런데 세입자들이 입주하기 시작하면서 각종 하자 문제가 하나둘씩 나타나기 시작했습니다.
처음에는 작은 문제라고 생각했습니다.
그런데 하나를 고치고 나면 또 다른 문제가 생기고,
또 다른 세대에서 문제가 나오고...
신축주택인데 왜 이렇게 문제가 많지?
저희 가족 입장에서는 정말 답답했습니다.
건물을 새로 지었는데 세입자들이 들어오자마자 하자 이야기가 계속 나오기 시작한 겁니다.
“하자부터 고쳐주시면 잔금을 드리겠습니다”
저희 가족의 입장에서는 억울한 부분도 있었습니다.
그래서 건축업자에게 이야기했습니다.
“하자보수를 제대로 해주시면 부족한 잔금은 대출을 받아서라도 지급하겠습니다.”
저희가 돈을 안 주겠다는 게 아니었습니다.
하자 문제를 먼저 해결하고 나머지 건축비를 정리하자는 취지였습니다.
그런데 건축업자는 하자보수보다는 돈을 먼저 달라는 입장이었습니다.
저희는 하자가 해결되지 않았다고 이야기하고,
건축업자는 잔금을 달라고 요구하고,
상황은 점점 더 복잡해졌습니다.
결국 변호사를 선임하게 됐다
결국 저희 가족도 더 이상 그냥 있을 수 없었습니다.
가압류까지 걸린 상황에서 서로 말로만 이야기해서 해결될 단계가 아니었습니다.
결국 변호사를 선임하고 법적으로 대응하게 됐습니다.
말 그대로 맞소송을 진행하게 된 겁니다.
처음에는 단순히 집 한 채 지어서 세입자들에게 임대를 주고 매도해서 수익을 내려 했습니다.
그런데 시간이 지나면서
건축비 → 잔금 → 하자 → 가압류 → 변호사 → 소송
이렇게 일이 커져버렸습니다.
지금 생각해도 참 기가 막힌 과정입니다.
신축이라고 무조건 문제가 없는 것은 아니었다
저는 이 일을 겪기 전까지만 해도 신축주택이면 오래된 집보다 문제가 적을 거라고 막연하게 생각했습니다.
그런데 실제로 건물을 지어보니 꼭 그렇지만은 않았습니다.
오히려 새로 짓는 과정에서 공정 하나하나를 제대로 확인하지 않으면 나중에 문제가 발견될 수 있다는 것을 알게 됐습니다.
그리고 완공 후에 발견되는 하자는 이미 뜯고 다시 시공하기가 쉽지 않습니다.
세입자가 들어온 뒤라면 더 복잡해집니다.
세입자는 불편하다고 하고,
집주인은 하자를 해결해야 하고,
건축업자는 공사비를 달라고 하고...
결국 중간에서 집주인만 정신이 없어지는 상황이 생길 수 있습니다.
지금의 나라면 건축계약부터 완전히 다르게 했을 것이다
지금 제가 다시 다가구주택을 짓는다면 절대 예전처럼 하지 않을 겁니다.
가장 먼저 건축계약서를 꼼꼼하게 작성할 겁니다.
공사비가 얼마인지,
지급 시기는 언제인지,
추가공사비는 어떻게 처리하는지,
하자보수는 어떻게 하는지,
공사가 지연되면 어떻게 하는지,
잔금 지급 조건은 무엇인지.
이런 내용을 처음부터 명확하게 정리할 겁니다.
그리고 구두 약속은 최대한 피할 겁니다.
특히 큰돈이 들어가는 건축공사에서는
“그때 그렇게 이야기했잖아요.”
라는 말보다 계약서에 뭐라고 적혀 있는지가 훨씬 중요할 수 있기 때문입니다.
돈이 부족한 상태에서 신축을 시작한다는 것
이 경험을 통해 또 하나 뼈저리게 배운 것이 있습니다.
바로 자금계획의 중요성입니다.
처음에는 전세보증금이 들어오면 건축비를 어느 정도 해결할 수 있다고 생각했습니다.
하지만 임대가 생각보다 늦어질 수도 있고,
건축비가 예상보다 늘어날 수도 있고,
하자가 생기면 추가 비용이 발생할 수도 있습니다.
그리고 예상하지 못한 법적 분쟁까지 생길 수도 있습니다.
저희 가족은 실제로 이 모든 일을 한꺼번에 겪었습니다.
부모님 아파트까지 팔았는데도 마지막 5천만 원이 부족했고,
그 5천만 원 때문에 건물에 가압류가 걸리고,
결국 변호사까지 선임하게 됐습니다.
오래된 경험이지만 지금도 잊히지 않는 이유
돌이켜보면 당시 저희 가족은 부동산이나 건축에 대해 너무 몰랐습니다.
좋은 마음으로 집을 지으려고 시작했는데,
건축이 끝났다고 모든 일이 끝난 게 아니었습니다.
오히려 완공 후부터 임대와 하자, 건축비 정산 문제가 한꺼번에 터졌습니다.
그래서 지금도 부동산 투자를 할 때면 항상 생각합니다.
“싸게 사는 것보다 중요한 건 전체 자금 흐름을 보는 것이다.”
그리고
“계약서에 없는 약속은 나중에 문제가 될 수 있다.”
이 두 가지는 오래전 다가구주택을 지으면서 정말 제대로 배운 교훈입니다.
다음 편에서는 이 소송이 어떻게 진행됐는지, 그리고 결국 다가구주택의 문제를 어떻게 정리하게 됐는지 이어서 이야기해보겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건축비 잔금이 부족하면 어떻게 해야 하나요?
무리하게 버티기보다는 계약서와 실제 공사 내용, 지급 내역 등을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 특히 하자나 추가공사비 문제가 있다면 관련 자료를 사진과 문서로 남겨두는 것이 도움이 될 수 있습니다.
Q. 신축주택도 하자가 많이 발생할 수 있나요?
신축이라고 하자가 전혀 없는 것은 아닙니다. 공사 과정이나 자재, 시공 상태 등에 따라 입주 후 여러 문제가 발견될 수 있습니다. 그래서 완공 전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 건축업자가 잔금을 달라고 하면 무조건 지급해야 하나요?
구체적인 계약 내용과 공사 완료 여부, 하자, 추가공사비 등에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했다면 계약서와 관련 자료를 가지고 전문가에게 법률적인 검토를 받는 것이 좋습니다.
Q. 건물에 가압류가 걸리면 어떤 문제가 생길 수 있나요?
가압류는 금전채권 등의 보전을 위해 부동산 등의 처분을 제한하는 절차와 관련됩니다. 실제 영향은 가압류의 내용과 사건 상황에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 법률전문가의 확인이 필요합니다.
Q. 건축계약에서 꼭 확인해야 할 것은 무엇인가요?
공사금액과 지급일정뿐 아니라 공사범위, 추가공사비, 공사기간, 하자보수, 잔금 지급 조건 등을 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.
다가구주택 신축 이야기, 아직 끝나지 않았습니다
지금 생각하면 참 파란만장한 집짓기였습니다.
토지를 마련하고,
건물을 짓고,
세입자를 받고,
부모님 아파트까지 팔고,
건축비를 정리하고,
하자가 발생하고,
가압류까지 걸리고,
결국 변호사를 선임해 소송까지 하게 됐어요.
그때는 정말 힘들었지만 지금 돌아보면 이 모든 경험이 저에게는 부동산 공부가 됐어요.
책이나 강의에서 배우는 것과 내 돈이 실제로 들어간 현장에서 배우는 것은 완전히 다르더라고요.
다음 편에서는 이 길고 복잡했던 다가구주택 건축비 분쟁과 소송 이야기가 어떻게 마무리됐는지 계속 이어갈게요.
김실장의 어쩌다 낙찰, 다가구주택 신축 이야기는 계속됩니다.
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