김실장의 어쩌다 낙찰

다가구주택 신축이야기 6편｜3층에 살면서 매일 하자 보수… 정말 지옥 같았습니다 소자본 부동산 경매에 도전하고 있는 김실장이에요. 오늘은 지난번에 이어서 다가구주택 신축이야기 6편 을 이야기해볼게요. 5편에서는 새로 지은 다가구주택에서 결로와 곰팡이가 생기고, 복도 균열과 옥상 문제까지 발견되면서 결국 건축업자와 소송을 하게 된 이야기를 했는데요. 이번에는 그 소송 이후 제가 어떻게 건물을 직접 수리하면서 버텼는지 이야기해보려고 해요. 돌이켜보면 그때 제 생활은 정말 단순했어요. 직장에 출근하고 → 퇴근하면 하자 보수하고 → 주말에도 수리하고. 그게 계속 반복됐어요. 게다가 저는 다른 집에 살면서 건물을 관리했던 게 아닙니다. 그 건물 3층 주인 세대에 직접 살고 있었습니다. 그러다 보니 세입자들이 불편한 일이 생기면 직접 3층까지 올라와 문을 두드렸어요. 그때는 정말 계단에서 사람 올라오는 소리만 들려도 긴장이 될 정도였어요. 변호사비 500만 원이면 끝나는 줄 알았다 건축업자가 잔금 5천만 원을 달라며 가압류와 소송을 진행했고, 저희는 건물에 하자가 너무 많다는 이유로 맞소송을 하기로 했습니다. 난생처음 해보는 소송이었어요. 처음에는 변호사비 500만 원 정도만 마련하면 되는 줄 알았습니다. 그런데 막상 소송을 시작해 보니 생각보다 훨씬 복잡했습니다. 건물에 하자가 많다고 주장하는 것만으로는 부족하더라고요. 법원에서 하자를 인정받으려면 어떤 하자가 있는지, 그 원인이 무엇인지 객관적으로 입증해야 했습니다. 그러려면 감정을 받아야 했고, 감정비가 또 필요했습니다. 그 금액도 약 500만 원 이었습니다. 변호사비 500만 원에 감정비 500만 원. 소송을 시작하면서 벌써 1천만 원 가까운 돈이 필요했던 겁니다. 그때 처음 알았습니다. "소송이라는 게 정말 돈이 많이 드는 일이구나." 몇 달 동안 법정 싸움을 이어갔다 몇 개월 동안 그렇게 법정 싸움을 이어갔습니다. 처음에는 하자 문제를 제대로...

다가구주택 신축이야기 5편｜벽에서 물이 흐르고 곰팡이가 버섯처럼 피었다 소자본 부동산 경매에 도전하고 있는 김실장이에요. 이번 이야기는 다가구주택을 완공한 뒤부터 시작된 이야기예요. 집을 지을 때만 해도 건물이 완성되고 세입자들이 들어오면 이제 한숨 돌릴 수 있을 줄 알았어요. 그런데 그 생각은 오래가지 못했어요. 새로 지은 집에서 생각지도 못한 문제들이 하나씩 터지기 시작했어요. "벽에서 물이 줄줄 흘러요" 어느 날 반지하 세입자가 3층까지 올라와 문을 두드렸어요. 그리고 다급하게 하는 말이, "벽에서 물이 줄줄 흘러요." 였습니다. 처음에는 당연히 누수라고 생각했어요. 배관에서 물이 새는 건가? 옥상에서 물이 들어온 건가? 방수가 잘못된 건가? 별별 생각을 다 했습니다. 그런데 집 안을 자세히 살펴보니 우리가 흔히 생각하는 누수와는 조금 달랐어요. 알고 보니 결로 현상 이었습니다. 그때 처음 알게 된 결로 솔직히 그때까지 저는 결로라는 것을 제대로 몰랐어요. 결로는 실내의 따뜻하고 습한 공기가 차가운 벽이나 창호 같은 표면을 만나면서 물방울로 맺히는 현상인데요. 특히 단열이 제대로 되지 않으면 이런 문제가 심해질 수 있다고 합니다. 벽에 물방울이 맺히고 그 물이 흘러내리면서 벽지가 젖고, 심하면 석고보드까지 손상될 수 있었어요. 그때 처음으로 정말 뼈저리게 느꼈습니다. "집을 지을 때 단열이 이렇게 중요하구나." 겉으로 보기에는 멀쩡한 새 건물인데 벽 안쪽에서는 이런 일이 벌어지고 있었던 거예요. 젖고 썩은 석고보드를 뜯어냈다 결국 안방 벽의 상태가 심각한 곳부터 손을 보기로 했습니다. 이미 물기를 먹어 손상된 석고보드를 그대로 둘 수는 없었어요. 결국 젖고 썩은 석고보드를 모두 뜯어냈습니다. 그리고 아이소핑크 단열재를 사다가 벽에 붙이고, 그 위에 새 석고보드를 다시 붙였습니다. 마지막에는 도배까지 새로 했어요. 새로 지은 집인데 벽을 다시...

  상가 임대차계약, 월세만 잘 받으면 끝일까? 지식산업센터 임대하면서 제대로 배운 것들 소자본 부동산 경매와 재테크에 도전하고 있는 김실장의 어쩌다 낙찰 이에요. 부동산 투자를 하다 보면 처음에는 어떻게 싸게 사느냐 에만 관심이 가더라고요. 저도 처음에는 경매 물건을 찾고, 권리분석하고, 낙찰받는 것만 잘하면 되는 줄 알았어요. 그런데 막상 부동산을 하나씩 보유하다 보니 생각이 달라졌어요. 사는 것도 중요하지만 가지고 있는 동안 어떻게 관리하느냐가 정말 중요하더라고요. 특히 임대 중인 부동산이 있다면 더욱 그래요. 저도 지식산업센터를 분양받아 지금 임대하고 있는데요. 처음에는 상가나 지식산업센터 임대차계약이 그렇게 어려울까 싶었어요. 그런데 실제로 임대를 해보니 계약서에 어떤 내용을 넣느냐, 보증금을 얼마로 정하느냐, 월세와 관리비를 어떻게 관리하느냐가 생각보다 굉장히 중요했어요. 임대차계약서, 대충 보면 나중에 고생합니다 임대차계약을 할 때 가장 쉽게 생각하는 게 “보증금 얼마, 월세 얼마니까 그 돈만 잘 들어오면 되는 거 아니야?” 이거였어요. 저도 처음에는 그렇게 생각했습니다. 그런데 임차인이 매달 월세를 꼬박꼬박 내는 동안에는 아무 문제가 없어 보이지만, 한 번 문제가 생기기 시작하면 이야기가 완전히 달라집니다. 월세가 밀리고, 관리비도 밀리고, 연락도 잘 안 되고, 그러다 어느 순간 임차인이 사라져 버리는 상황까지 생길 수 있죠. 실제로 김실장도 몇 달 동안 월세와 관리비를 제대로 내지 않아 속을 썩이다가 결국 임차인이 도망가면서 손해를 본 경험이 있습니다. 그 일을 겪고 나니까 임대차계약서를 볼 때 예전과는 눈이 완전히 달라졌어요. “설마 이런 일이 생기겠어?”가 아니라 “만약 이런 일이 생기면 어떻게 하지?” 이 관점으로 계약서를 보게 된 겁니다. 임대차계약에서 꼭 확인하는 것들 요즘 제가 임대차계약을 할 때는 예전보다 훨씬 꼼꼼하게 확인합니다. 가장 기본적인 것은 역시 계약기간 입니다. 언...

  병원 들어온다더니… 천억짜리 건물도 날릴 수 있다? 지식산업센터 투자할 때 꼭 알아야 할 것 “병원이 들어온다는데요.” 이 한마디를 들으면 건물 소유자 입장에서는 솔직히 반가울 것 같아요. 사람이 많이 오가는 병원이 들어오면 주변 상권도 살아나고 건물 가치도 올라갈 것 같고요. 그런데 최근 접한 뉴스 내용을 보다가 저도 깜짝 놀랐습니다. “병원이 들어온다고 좋아했는데, 세입자한테 21억의 지원금도 주고 6개월 렌트프리로 임대 후 월세가 안들어와서 결국 건물 전체가 공매로 넘어가 큰 손실을 보게 된 사연” 그런데 공매로 낙찰받은 사람이 바로 그 세입자였다는 그런 내용이었는데요. 처음에는 좋은 소식처럼 보였던 일이 시간이 지나면서 전혀 다른 결과로 이어질 수 있다는 점이 상당히 인상적이었어요. 특히 부동산은 ‘무엇이 들어오느냐’보다 그 계약이 실제로 어떻게 진행되고, 해당 건물의 수익성과 자산가치에 어떤 영향을 미치느냐 가 훨씬 중요하다는 생각이 들었어요. 저 김실장도 이 이야기가 남의 일처럼 느껴지지 않았어요. 왜냐하면 저도 지식산업센터를 하나 분양받아서 현재 소유하고 있고 임차까지 하고 있기 때문이에요. 그래서 요즘 지식산업센터 시장 이야기가 나오면 괜히 한 번 더 눈이 가더라고요. 천억짜리 건물도 안심할 수 없는 이유 부동산을 가지고 있으면 흔히 이렇게 생각하기 쉬워요. “건물이 크고 비싸니까 그래도 괜찮겠지.” 그런데 실제 부동산 시장에서는 건물 가격이 크다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 특히 상업용 건물이나 지식산업센터처럼 임차인의 업종과 임대수요가 중요한 부동산은 더 그렇습니다. 건물에 어떤 업종이 들어오는지, 실제로 임대료를 감당할 수 있는 임차인이 있는지, 주변에 비슷한 건물이 얼마나 공급됐는지에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 결국 부동산은 건물 자체 + 입지 + 임대수요 + 공실률 + 금융비용 + 향후 매각 가능성 이런 요소들이 함께 움직이는 자산이라는 거죠. 지식산업센터도 ‘분양...

  다가구주택 신축 이야기 4편｜건축비 5천만 원 때문에 결국 소송까지 간 이야기 소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다 낙찰 이에요. 오늘은 지난 다가구주택 신축 이야기 에 이어 4편을 써보려고 해요. 사실 이번 이야기는 지금 생각해도 마음이 편하지 않아요. 집을 다 지었으니 이제 끝났다고 생각했는데, 진짜 문제는 완공 이후부터 시작됐어요. 전세 세입자도 들어오고 건축비도 하나씩 정리해 나갔어요. 그런데 마지막에 남은 건축비가 무려 5천만 원 정도였어요. 그리고 결국 이 돈 때문에 가압류와 소송까지 가게 됐어요. 동춘동 토지에서 시작된 다가구주택 신축 오래전 부모님이 인천 동춘동에 가지고 계셨던 약 1,000평 정도의 토지가 신도시 개발로 수용됐습니다. 당시 약 5천만 원 정도의 보상을 받았고, 이후 연수동에 약 66평의 토지를 매수할 수 있는 권리를 받아 약 4천만 원 정도에 토지를 매수했습니다. 그리고 그 땅에 다가구주택을 지었습니다. 총 7세대였습니다. 반지하 2세대, 1층 2세대, 2층 2세대, 그리고 3층은 부모님이 거주할 주인세대였습니다. 지난 이야기에서도 말씀드렸지만 건축 과정부터 순탄하지 않았습니다. 설계도면도 제대로 확인하지 못했고, 계약서도 제대로 챙기지 못했습니다. 그런데 완공하고 나니 또 다른 문제가 기다리고 있었습니다. 부모님 아파트까지 팔았는데도 건축비가 부족했다 건물이 완공되면서 세입자를 구하기 시작했습니다. 전세 임차인들이 한 집씩 들어왔고, 전세보증금이 들어오면서 건축비도 조금씩 지급했습니다. 그런데 건축비가 생각보다 컸습니다. 부족한 돈을 마련하기 위해 결국 부모님이 가지고 계시던 32평 아파트까지 매도 했습니다. 지금 생각하면 정말 큰 결정이었죠. 그렇게 아파트를 팔아서 마련한 돈까지 건축비로 넣었습니다. 전세보증금도 건축비를 지급하는 데 사용했습니다. ‘이제 거의 끝났구나.’ 정말 그렇게 생각했습니다. 그런데 마지막에 계산을 해...

재개발 현금청산 고민하는 3가지 이유｜낙찰받은 아파트가 재개발된다고 하니 소자본 부동산 경매에 도전하고 있는 김실장 이에요. 요즘 제가 부동산 관련 영상을 볼 때 예전과는 조금 달라진 게 하나 있어요. 예전에는 경매 물건이나 낙찰, 명도, 인테리어 같은 내용이 눈에 들어왔다면 요즘에는 재개발 이라는 글자만 보여도 한 번씩 눌러보게 돼요. 왜냐하면 저에게도 갑자기 재개발이 관심사가 되어버렸거든요. 제가 경매로 낙찰받은 저층 아파트가 재개발 이야기가 나오기 시작하면서 자연스럽게 재개발 공부를 하게 됐어요. 처음에는 솔직히 생각이 단순했어요. '재개발되면 새 아파트 받는 거 아닌가?' 그런데 조금씩 알아보니 재개발은 생각보다 훨씬 복잡하더라고요. 특히 최근에 본 영상에서 ' 재개발 현금청산을 고민하는 3가지 이유 '라는 내용을 다루고 있었는데, 저처럼 재개발을 처음 공부하는 사람 입장에서는 꽤 흥미로운 주제였어요. 그래서 오늘은 저도 공부한다는 생각으로 정리해 보려고 해요. 재개발이면 무조건 새 아파트를 받는 걸까? 재개발 이야기를 들으면 많은 분들이 가장 먼저 생각하는 게 이거 아닐까요? "내 집이 재개발되면 새 아파트 한 채 받는 거 아니야?" 저도 처음에는 비슷하게 생각했습니다. 그런데 재개발은 단순히 오래된 집을 허물고 새 아파트를 짓는 것만 생각하면 안 되더라고요. 사업이 진행되면서 종전자산 평가, 조합원 분양, 추가분담금, 사업 진행 과정 등을 함께 살펴봐야 합니다. 특히 내가 가지고 있는 주택의 가치가 어떻게 평가되는지, 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액은 얼마인지에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 그러다 보니 단순히 "재개발 = 무조건 대박" 이라고 생각하면 안 되겠다는 생각이 들었습니다. 경매도 낙찰받는 순간 끝나는 게 아니잖아요. 재개발도 마찬가지인 것 같아요. 사업이 진행되는 과정과 내 물건의 조건을 하나씩 확인해야 ...

미국 금리 5% 시대, 대출 많은 김실장이 금리에 민감한 이유 요즘 경제 뉴스를 보다 보면 유난히 자주 들리는 이야기가 있어요. 바로 미국 금리 예요. 주식 투자자라면 금리가 주식시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 많겠지만, 저처럼 부동산 경매를 하는 사람은 조금 다르게 생각하게 돼요. 미국 금리 이야기가 나오면 제일 먼저 드는 생각은 이거예요. “그래서 내 대출이자는 어떻게 되는 거지?” 저는 부동산 투자를 하면서 대출을 활용해봤기 때문에 금리에 꽤 민감한 편이에요. 대출을 잘 활용하면 적은 자본으로도 부동산 투자를 할 수 있다는 장점이 있지만, 반대로 금리가 올라가면 매달 빠져나가는 이자도 늘어나기 때문이에요. 그래서 요즘처럼 미국 금리에 대한 관심이 커질 때는 주식시장뿐 아니라 부동산 대출과 현금흐름도 함께 살펴볼 필요가 있다고 생각해요. 경매는 낙찰받고 끝이 아니더라 부동산 경매를 처음 공부할 때는 저도 낙찰가부터 봤습니다. 감정가는 얼마인지, 몇 번 유찰됐는지, 최저입찰가는 얼마인지, 주변 시세는 얼마인지부터 확인했습니다. 그리고 싸게 낙찰받으면 수익이 많이 남을 거라고 생각했죠. 그런데 실제로 경매를 해보니 낙찰받은 순간부터 또 다른 계산이 시작됩니다. 취득 관련 비용도 들어가고 명도비용도 필요합니다. 오래된 집이라면 수리비와 인테리어 비용도 생각해야 하고요. 무엇보다 대출을 이용했다면 그동안에도 이자는 계속 발생합니다. 집을 수리하고 임차인을 구하는 데 시간이 걸릴수록 비용은 늘어납니다. 그래서 요즘 저는 경매 물건을 볼 때 단순히 “얼마에 낙찰받을 수 있을까?” 에서 끝내지 않습니다. “이 물건에 내 돈이 얼마나 들어가고, 얼마나 오래 묶일까?” 이걸 같이 봅니다. 대출 1억 원에서 금리 차이는 생각보다 큽니다 간단한 예를 들어볼게요. 대출금이 1억 원이라고 가정하고 금리가 연 3%라면 단순 계산으로 연간 이자는 300만 원입니다. 금리가 5%가 되면 연간 이자는 500만 원이 됩니다. 금리 차이는 ...

  부동산 잔금일 일주일 미뤘다가 내 계약까지 꼬일 수 있다?｜잔금일 변경 전 꼭 확인할 것 소액 부동산 경매와 부동산 투자에 도전하고 있는 김실장 이에요. 부동산 계약을 하다 보면 이런 일이 한 번씩 생기죠. “잔금일을 며칠만 늦춰주시면 안 될까요?” 매수인 입장에서는 사정이 생겼으니 부탁하는 말일 수 있고, 매도인 입장에서도 일주일 정도야 기다려줄 수 있다고 생각할 수 있는데요. 그런데 부동산 거래에서는 ‘일주일 정도’라는 말이 생각보다 가볍지 않을 수 있어요. 특히 내가 매수한 집을 다시 매도하거나, 세입자를 받아 잔금을 마련하거나, 다른 부동산 계약과 연결되어 있다면 이야기가 달라져요. 저도 부동산 경매를 하면서 잔금, 명도, 임대차 계약 등이 서로 연결되어 있다는 걸 여러 번 경험했는데요. 오늘은 최근 부동산 관련 영상을 보다가 다시 한번 생각하게 된 잔금일 변경과 부동산 계약의 관계 에 대해 정리해보려고 해요. 잔금일이 왜 이렇게 중요할까? 부동산 계약을 할 때 대부분 계약금과 중도금, 잔금일을 정합니다. 특히 잔금일은 단순히 돈을 주고받는 날짜 하나로 끝나는 게 아니에요. 잔금을 치르는 날을 기준으로 소유권 이전, 기존 대출 정리, 새로운 대출 실행, 임차인 입주, 전세보증금 지급 등이 함께 움직이는 경우가 많습니다. 그러다 보니 한쪽 일정이 며칠 밀리면 그다음 일정도 줄줄이 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어 볼게요. 내가 아파트를 매수하면서 잔금일을 10월 1일로 정했다고 해봅시다. 그런데 매수인이 갑자기 자금 사정이 생겼다며 잔금일을 10월 8일로 미뤄달라고 합니다. 매도인 입장에서는 “일주일 정도야 기다려주지 뭐.” 라고 생각할 수도 있겠죠. 그런데 매도인이 이미 다른 집을 계약해 놓았다면 어떨까요? 매도인은 원래 10월 1일에 받은 매매대금으로 다음 집 잔금을 치를 계획이었을 수도 있습니다. 그렇다면 첫 번째 거래의 잔금이 일주일 늦어지면서 다음 계약의 자금 일정까지 영향을 받을 수 있습...

  [부동산 매매계약 주의] 온 가족이 명의 이전을 반대한 섬마을 빌라｜잔금 전 인테리어를 허락했다가 고생한 이야기 소액 부동산 경매와 부동산 투자를 하면서 이것저것 경험하고 있는 김실장 이에요. 오늘은 경매 낙찰 이야기는 아니지만, 부동산을 하다 보면 한 번쯤 알아두면 좋을 만한 이야기를 해보려고 해요. 바로 임차인이 살고 있던 빌라를 매매하면서 겪었던 일 인데요. 지금 생각해도 참 아찔합니다. 특히 월세가 밀리고 있던 임차인이 갑자기 집을 사겠다고 했던 일 , 그리고 잔금을 받기 전에 인테리어를 허락했다가 일이 꼬였던 과정 을 이야기해볼게요. 부동산 거래라는 게 정말 계약서 한 장 잘못 쓰면 뒤에서 계속 신경 쓸 일이 생기더라고요. 월세를 안 내던 임차인이 갑자기 빌라를 사겠다고? 이 이야기에 나오는 빌라는 김실장 지인이 경매로 낙찰받은 후 낙찰가로  엄마가 매수한 인천 섬마을 빌라 였습니다. 그런데 당시 세입자가 월세를 제때 내지 않는 상황이 계속됐어요. 처음에는 누구나 그렇듯이 조금 기다려봤습니다. '사정이 있겠지.' 그렇게 생각했죠. 그런데 한 번 밀리기 시작한 월세가 계속 밀리니까 집주인 입장에서는 마음이 편할 수가 없더라고요. 그런데 어느 날 임차인이 갑자기 뜻밖의 말을 했습니다. "제가 이 집을 사겠습니다." 어? 월세도 밀리고 있는데 집을 사겠다고? 처음에는 솔직히 저도 조금 의아했습니다. 그래도 매매가 제대로 성사된다면 임차인 문제도 해결되고, 집도 정리할 수 있으니 이야기를 들어보기로 했습니다. 그런데 이때부터 생각하지 못했던 일이 하나씩 생기기 시작했습니다. 부동산 매매계약서를 쓰면서 시작된 이상한 제안 결국 임차인과 빌라 매매계약서 를 작성하게 됐습니다. 그런데 계약서를 작성하는 과정에서 상대방이 조금 특이한 제안을 하더라고요. 인테리어 공사비를 따로 정산하는 것이 아니라 매매금액에 인테리어 비용을 합산해서 계약서에 작성하자 는 것이었습니다. 그때는 ...

  월세 2개월 연체했다고 무조건 쫓아낼 수 있을까?｜보증금 다 까먹고 관리비까지 밀린 세입자, 집주인이 꼭 알아야 할 것 소액 부동산 경매와 임대관리를 직접 경험하고 있는 김실장 이에요. 부동산을 여러 채 관리하다 보면 낙찰받는 것보다 오히려 더 골치 아픈 일이 생길 때가 있어요. 바로 월세를 밀리는 세입자 문제 예요. 처음에는 “이번 달은 조금 늦게 드릴게요”라고 합니다. 그러면 집주인 입장에서도 사정이 있겠거니 하고 기다려주게 되죠. 그런데 한 달이 두 달이 되고, 두 달이 세 달이 되면 이야기가 완전히 달라져요. 이번에 본 쇼츠 영상에서도 “ 월세 3개월 연체했다면 어떻게 되는지” 에 대한 이야기가 나오는데요. 저도 김실장으로 임대관리를 하면서 비슷한 일을 한두 번 겪은 게 아니에요. 솔직히 처음에는 정말 답답해요. 월세가 한두 달 밀릴 때는 대부분 기다려준다 세입자가 월세를 하루 이틀 늦게 냈다고 바로 문제를 크게 만들지는 않죠. “무슨 일이 있으신가요?” “다음 주까지는 입금해 주세요.” 이렇게 이야기를 나누면서 기다려주는 경우가 많습니다. 저 역시 그랬어요. 그런데 문제는 한 번 밀리기 시작한 월세가 계속 쌓이는 경우 입니다. 처음에는 한 달. 그다음에는 두 달. 어느 순간 보증금에서 밀린 월세를 차감하기 시작합니다. 집주인은 속으로 생각합니다. “그래도 보증금이 있으니까 괜찮겠지.” 그런데 이것도 계속되면 상황이 달라집니다. 보증금까지 거의 다 소진됐는데 월세가 또 밀리는 상황 이 생길 수 있습니다. 제가 직접 경험했던 세입자 중에도 월세가 계속 밀리면서 결국 보증금으로도 부족해지고, 여기에 관리비까지 연체된 상태에서 연락이 끊겨버린 경우 가 있었습니다. 이럴 때 집주인은 정말 난감합니다. 보증금이 있다고 월세 연체를 계속 놔둬도 될까? 여기서 집주인이 흔히 하는 착각이 있습니다. “보증금에서 까면 되니까 조금 기다려도 되겠지.” 물론 임대차 계약에서 보증금은 여러 가지 채무를 정...

  2026년 추석 민생지원금 총정리｜전국민 25만원 사실일까? 지역별 최대 50만원 지원 소액 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다 낙찰 김실장이에요. 요즘 스마트폰으로 뉴스나 쇼츠를 보다 보면 눈에 확 들어오는 문구가 하나 있어요. “2026년 전국민 25만원 지급!” 저도 이걸 처음 봤을 때는 “어? 또 전국민 지원금이 나오는 건가?” 싶더라고요. 특히 요즘 물가도 만만치 않고 추석까지 다가오다 보니 이런 소식에 관심이 가는 건 당연한 것 같아요. 그런데 조금 자세히 찾아보니 ‘전국민 25만원’이라는 하나의 중앙정부 지원금이 새롭게 지급되는 것은 아니었어요. 현재 확인되는 것은 각 지방자치단체가 자체적으로 지급하는 민생지원금 이에요. 그래서 어떤 지역은 50만원을 지급하고, 어떤 지역은 30만원, 20만원을 지급하는 식으로 차이가 있네요. 연합뉴스도 이번 지원금은 정부가 전 국민에게 동일하게 지급하는 사업이 아니라 지자체 자체 예산으로 진행되는 사업이라고 보도했어요. 그러니까 중요한 건 “전국민 25만원을 받느냐?”가 아니라 “내가 사는 지역에서 얼마를 받을 수 있느냐?” 이것이더라고요. 2026년 추석 민생지원금, 지역별로 얼마나 받을까? 현재 확인되는 주요 지자체를 보면 상당한 차이가 있습니다. 지역 1인당 지원금 신청기간 경남 의령군 50만원 8/10~9/11 전남 함평군 50만원 9/7~10/8 경남 통영시 35만원 8/31~10/30 전북 완주군 30만원 9/8~10/30 전남 고흥군 30만원 9월 중 전북 고창군 30만원 9/1~10/16 전북 부안군 30만원 지역 공고 확인 충북 영동군 30만원 8/31~10/2 경남 하동군 30만원 8/24~10/2 전남 장흥군 30만원 8/31~10/16 경북 문경시 25만원 9/14~10/23 강원 속초시 20만원 7/20...

  다가구주택 신축 이야기 3편｜완공 후 지인이 무단점유? 건축비까지 뒤늦게 요구받은 황당한 경험 소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다낙찰 이에요. 오늘은 지난 이야기에 이어 오래전 부모님이 직접 겪었던 다가구주택 신축 이야기 3편 을 풀어보려고 해요. 지금 생각해도 참 기가 막힙니다. 집을 지을 때도 문제가 있었는데, 어렵게 완공하고 나니 이번에는 무단점유와 건축비 문제 가 기다리고 있었어요. 그때는 정말 ‘집 한 채 잘 지어보자’는 마음으로 시작했는데, 결과적으로 가족 모두가 엄청난 스트레스를 받게 됐어요. 인천 동춘동 토지에서 연수동 다가구주택을 짓기까지 이야기의 시작은 꽤 오래전으로 거슬러 올라갑니다. 부모님이 인천 동춘동에 가지고 계시던 약 1,000평 정도의 토지가 신도시 개발로 수용됐습니다. 당시 보상금으로 약 5천만 원 정도를 받았고, 이후 연수동에 약 66평 정도의 토지를 매수할 수 있는 권리를 받아 약 4천만 원 정도에 토지를 매수했습니다. 그리고 그 땅에 다가구주택을 신축 하게 됐습니다. 그런데 지난 2편에서도 이야기했듯이 당시 저희 가족은 건축에 대해 정말 아는 것이 없었습니다. 지금 생각하면 너무 순진했습니다. 계약서도 제대로 챙기지 않았고, 설계도도 꼼꼼하게 확인하지 않았습니다. 건축업자를 믿고 맡기면 알아서 잘 지어주겠지 하는 생각이 컸습니다. 결국 그 믿음이 나중에 여러 가지 문제로 돌아오게 됩니다. 총 7세대 규모의 다가구주택 완공된 건물은 꽤 큰 규모였습니다. 구조를 보면 반지하 2세대 1층 2세대 2층 2세대 3층 주인세대 1세대 이렇게 해서 총 7세대 로 지었습니다. 건물이 완공되고 나니 그래도 마음이 조금 놓였습니다. ‘이제 세입자들 구하고 보증금 받으면 건축비도 정리하고 잘 마무리되겠지.’ 당시에는 정말 그렇게 생각했습니다. 그런데 집을 둘러보다가 정말 황당한 상황을 발견하게 됩니다. 그런데 반지하에 누가 살고 있지? 완공 ...

  세입자가 2년 산다더니 갑자기 나간다고 한다면?｜전세계약 중도해지와 중개수수료는 누가 부담할까 소자본 부동산 경매와 임대 이야기를 직접 경험하며 기록하고 있는 김실장의 어쩌다낙찰 김실장이에요. 부동산을 몇 번 사고팔고, 또 임대를 놓아보면 정말 예상하지 못했던 일이 하나씩 생기더라고요. 계약할 때는 분명히 세입자가 이렇게 말해요. "2년 정도 살 생각이에요." 그래서 임대인도 마음 놓고 계약을 해요. 그런데 몇 달 뒤 갑자기 연락이 와요. "죄송한데요. 개인적인 사정이 생겨서 3개월 뒤에는 나가야 할 것 같아요." 이 말을 듣는 순간 임대인 머릿속에는 여러 가지 생각이 스쳐 지나가요. '어? 계약기간 아직 많이 남았는데?' '새로운 세입자는 누가 구하지?' '부동산에 다시 중개수수료를 내야 하나?' '그동안 공실이 생기면 어떻게 하지?' 임대를 해본 분들이라면 아마 이 상황이 남의 이야기처럼 들리지 않을 것 같아요. 오늘은 제가 본 사례를 계기로 세입자의 계약기간 중도퇴거, 전세계약 중도해지, 새로운 세입자를 구할 때 발생하는 중개보수 문제 를 정리해볼게요. 2년 계약했는데 몇 달 만에 나간다고? 가장 먼저 알아둘 것은 "2년 계약"이라는 사실만 가지고 모든 상황을 똑같이 판단해서는 안 된다는 것 입니다. 일반적으로 임대차계약을 할 때 계약기간을 정하고 서로 합의해서 계약서를 작성합니다. 그런데 계약기간이 남아 있는 상태에서 임차인이 개인적인 사정으로 이사를 가겠다고 한다면 이야기가 조금 복잡해집니다. 예를 들어볼게요. 전세 계약을 2년으로 했는데 세입자가 5개월 정도 살다가 직장 문제나 가족 문제 등으로 이사를 가야 하는 상황이 생겼습니다. 세입자는 새로운 집을 구하고 싶고, 임대인은 아직 계약기간이 남았으니 당황스럽습니다. 이때 흔히 나오는 이야기가 바로 "새로운 세입자를 구해주고 나가면 되...

  주택연금, 집값 올랐다고 해지해도 될까? 노후 현금흐름 제대로 따져보기 소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다낙찰 김실장이에요. 예전에는 부동산을 보면 저도 자연스럽게 이런 생각부터 했던 것 같아요. "이 집은 얼마에 살 수 있지?" "얼마나 오를까?" "전세를 놓으면 투자금은 얼마나 회수할 수 있을까?" 아무래도 부동산 경매를 공부하고 직접 투자까지 하다 보니 집을 바라보는 기준이 자연스럽게 투자수익과 시세차익 에 맞춰져 있었던 것 같아요. 그런데 요즘은 부동산을 바라보는 생각이 조금 달라졌어요. 내 집 한 채 노후에는 월급이 될 수도 있다?아요 특히 관심이 가는 것이 바로 주택연금 이에요. 주택연금은 내가 살고 있는 집을 활용해 노후에 필요한 생활비를 매달 받을 수 있도록 하는 제도인데요. 처음에는 저도 단순하게 생각했어요. "집을 담보로 돈을 받는 거니까 집값이 오르면 나중에 손해 보는 것 아닌가?" 그런데 조금씩 알아보니 꼭 그렇게만 볼 문제는 아니더라고요. 부동산을 투자 대상으로만 바라보면 집값이 오르는 것이 무조건 좋은 일처럼 느껴져요. 하지만 은퇴 이후에는 이야기가 조금 달라질 수 있죠. 집은 있는데 매달 들어오는 소득이 부족하다면, 오른 집값이 당장 생활비가 되어주는 것은 아니니까요. 반대로 내가 살고 있는 집을 활용해 매달 일정한 현금흐름을 만들 수 있다면 이야기가 달라져요. 그래서 요즘 제가 생각하는 주택연금의 가장 큰 장점은 바로 '집을 현금흐름으로 바꿀 수 있다는 것 '이에요. 집값이 올랐다고 주택연금을 바로 해지하면 될까? 그런데 여기서 한 가지 고민이 생깁니다. 이미 주택연금에 가입한 사람이라면 집값이 크게 올랐을 때 이런 생각을 할 수도 있겠죠. "집값도 많이 올랐는데 주택연금을 해지하고 다시 가입하면 더 많이 받을 수 있지 않을까?" 말만 들으면 꽤 그럴듯...

  다가구주택 신축 이야기 2편｜계약서 한 장 없이 맡겼다가 욕실 하나가 사라진 황당한 건축 경험 소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장이에요. 오늘은 오래전 부모님과 함께했던 다가구주택 신축 이야기 2편 을 이어가 보려고 합니다. 지금 생각해 보면 참 웃기면서도 황당한 이야기예요. 그런데 당시에는 웃을 일이 아니었어요. 지금의 제가 그때로 돌아간다면 절대 그렇게 하지 않았을 것 같아요. 아마 건축 현장에 매일 출근하다시피 하면서 하나부터 열까지 확인했을 거에요. 그만큼 당시에는 제가 너무 몰랐어요. 인천 동춘동 토지가 신축 다가구주택으로 바뀌기까지 오래전 부모님이 인천 동춘동에 가지고 계셨던 토지 약 1,000평 정도가 신도시 개발로 수용됐습니다. 그때 받은 보상금이 약 5천만 원 정도였고, 이후 연수동에 있는 약 66평 토지를 매수할 수 있는 권리를 받게 됐습니다. 당시 약 4천만 원 정도를 들여 토지를 매수했고, 그 땅에 다가구주택을 신축 하기로 했습니다. 지금처럼 인터넷으로 건축 정보를 쉽게 찾아볼 수도 없었고, 유튜브에서 건축 과정을 공부할 수도 없던 시절이었죠. 그러다 보니 건축업자가 하는 이야기를 거의 믿고 따라갔습니다. 지금 생각하면 정말 너무 순진했던 것 같아요. 설계도도 제대로 확인하지 않았다 설계도가 나왔습니다. 그런데 지금처럼 제가 설계도면을 꼼꼼하게 들여다봤을까요? 아니요. 설계도가 나왔다고 해서 자세하게 설명을 듣고 하나하나 체크한 것도 아니었습니다. 건축업자가 설명을 해주기는 했는데, 설계도를 자세히 보여주지도 않았고 구두로 이런저런 이야기를 한 뒤 다시 가져갔습니다. 그때는 그게 이상하다는 생각조차 제대로 하지 못했습니다. 지금의 저라면? 절대 그냥 넘어가지 않았을 겁니다. 방 개수부터 욕실 개수, 창문 위치, 콘센트 위치, 조명, 주방, 마감재까지 하나하나 확인했을 거예요. 특히 말로 약속한 내용은 반드시 계약서나 도면에 남겼을 겁니다. 이게 정말 중요합니...

욕실 줄눈이 또 떨어졌다? 빌라 세입자 집에 줄눈제 알아보다 알게 된 1세대부터 4세대까지 차이 소액 부동산 경매와 가성비 인테리어를 직접 경험하고 있는 김실장 이에요. 얼마 전 제가 관리하고 있는 빌라 세입자분 집에 다녀왔어요. 그런데 욕실을 살펴보다가 줄눈이 눈에 들어오더라고요. 군데군데 줄눈이 떨어져 있는 거에요. 세입자분께 이야기를 들어보니 이미 한번 문제가 있어서 줄눈제를 직접 사다가 떨어진 부분을 메웠는데, 그것마저 다시 떨어져 나갔다 고 하시더라고요. 아이고… 😅 "이번에는 내가 좀 더 괜찮은 줄눈제를 알아봐야겠다." 싶었습니다. 사실 처음에는 줄눈제가 다 비슷한 줄 알았어요. 그런데 알아보기 시작하니까 생각보다 종류가 많고, 줄눈도 흔히 1세대, 2세대, 3세대, 4세대 처럼 발전해 왔다고 소개되는 자료들이 있더라고요. 그래서 오늘은 제가 알아본 내용을 정리해 보려고 해요. 1세대 줄눈, 가장 익숙한 백시멘트 먼저 가장 익숙한 것이 백시멘트 줄눈 입니다. 아마 오래된 아파트나 빌라 욕실을 보면 한 번쯤은 보셨을 거예요. 가격이 비교적 저렴하고 시공도 편한 편이라 예전부터 많이 사용됐습니다. 그런데 단점도 분명합니다. 시멘트는 입자가 커서  갈라짐, 변색, 곰팡이, 오염에 취약하고 내구성이 약한 편 이라는 것이죠. 특히 욕실은 물을 자주 사용하는 공간이다 보니 시간이 지나면서 줄눈이 지저분해지고 깨지는 경우가 있습니다. 이번에 세입자분 집에서 떨어져 있던 줄눈도 오래된 줄눈이다 보니 이런 부분을 한번 의심해볼 수 있겠더라고요. 물론 정확한 원인은 현장 상태와 시공 상태를 함께 봐야겠지만요. 2세대 줄눈, 폴리아스파틱·폴리우레아 계열 그다음으로 소개되는 것이 2세대 폴리아스파틱·폴리우레아 계열 줄눈 입니다. 제가 찾아본 자료에서는 기존 백시멘트의 단점을 보완하고, 줄눈의 수축 문제 등을 개선한 제품군으로 소개되고 있었습니다. 특징은  광이 있다 는것이에요. 그래서 욕실이나 바닥을 시공...