미국 금리 5% 시대, 대출 많은 김실장이 금리에 민감한 이유

요즘 경제 뉴스를 보다 보면 유난히 자주 들리는 이야기가 있어요.

바로 미국 금리예요.

주식 투자자라면 금리가 주식시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 많겠지만, 저처럼 부동산 경매를 하는 사람은 조금 다르게 생각하게 돼요.

미국 금리 이야기가 나오면 제일 먼저 드는 생각은 이거예요.

“그래서 내 대출이자는 어떻게 되는 거지?”

저는 부동산 투자를 하면서 대출을 활용해봤기 때문에 금리에 꽤 민감한 편이에요.

대출을 잘 활용하면 적은 자본으로도 부동산 투자를 할 수 있다는 장점이 있지만, 반대로 금리가 올라가면 매달 빠져나가는 이자도 늘어나기 때문이에요.

그래서 요즘처럼 미국 금리에 대한 관심이 커질 때는 주식시장뿐 아니라 부동산 대출과 현금흐름도 함께 살펴볼 필요가 있다고 생각해요.

경매는 낙찰받고 끝이 아니더라

부동산 경매를 처음 공부할 때는 저도 낙찰가부터 봤습니다.

감정가는 얼마인지, 몇 번 유찰됐는지, 최저입찰가는 얼마인지, 주변 시세는 얼마인지부터 확인했습니다.

그리고 싸게 낙찰받으면 수익이 많이 남을 거라고 생각했죠.

그런데 실제로 경매를 해보니 낙찰받은 순간부터 또 다른 계산이 시작됩니다.

취득 관련 비용도 들어가고 명도비용도 필요합니다.

오래된 집이라면 수리비와 인테리어 비용도 생각해야 하고요.

무엇보다 대출을 이용했다면 그동안에도 이자는 계속 발생합니다.

집을 수리하고 임차인을 구하는 데 시간이 걸릴수록 비용은 늘어납니다.

그래서 요즘 저는 경매 물건을 볼 때 단순히

“얼마에 낙찰받을 수 있을까?”

에서 끝내지 않습니다.

“이 물건에 내 돈이 얼마나 들어가고, 얼마나 오래 묶일까?”

이걸 같이 봅니다.

대출 1억 원에서 금리 차이는 생각보다 큽니다

간단한 예를 들어볼게요.

대출금이 1억 원이라고 가정하고 금리가 연 3%라면 단순 계산으로 연간 이자는 300만 원입니다.

금리가 5%가 되면 연간 이자는 500만 원이 됩니다.

금리 차이는 2%포인트지만 1년 동안 내야 하는 이자는 200만 원 차이가 납니다.

대출금이 2억 원이면 그 차이는 단순 계산으로 연간 400만 원입니다.

물론 실제 대출은 원금 상환 방식과 금리 조건 등에 따라 달라집니다.

하지만 제가 강조하고 싶은 건 금리 숫자 자체보다 실제 현금흐름에 미치는 영향입니다.

뉴스에서 금리가 1~2%포인트 움직였다고 하면 별것 아닌 것처럼 들릴 수도 있습니다.

그런데 대출을 많이 가지고 있는 사람에게는 전혀 작은 숫자가 아닙니다.

그래서 저는 대출금리를 꼭 따져봅니다

부동산 투자를 하다 보면 좋은 물건을 발견했을 때 욕심이 생깁니다.

“이 가격이면 괜찮은데?”

“조금 더 써도 되지 않을까?”

저도 그런 생각을 할 때가 있습니다.

그런데 바로 그 순간 한 번 더 생각합니다.

“대출을 얼마나 받아야 하지?”

그리고

“임대가 예상보다 늦어지면 이자를 감당할 수 있을까?”

이걸 계산해봅니다.

경매는 낙찰 이후에 명도와 수리, 임대까지 여러 과정이 이어집니다.

예상보다 한두 달 늦어질 수도 있습니다.

그 기간 동안 대출이자가 계속 나간다면 처음 계산했던 수익도 달라질 수 있습니다.

그래서 저는 수익률만큼이나 버티는 비용을 중요하게 봅니다.

금리보다 더 중요한 건 내 현금흐름

사실 앞으로 미국 금리가 정확히 어떻게 움직일지는 저도 알 수 없습니다.

금리가 오른다, 내린다를 정확하게 맞히는 것보다 더 중요한 것은 금리가 예상과 다르게 움직였을 때도 버틸 수 있느냐라고 생각합니다.

예를 들어 대출을 이용해 부동산을 매수했다면 최소한 다음 정도는 계산해봐야 합니다.

• 대출금은 얼마인가?
• 현재 적용되는 금리는 얼마인가?
• 매월 이자는 얼마인가?
• 금리가 1%포인트 올라가면 부담이 얼마나 늘어나는가?
• 임대가 몇 달 늦어져도 버틸 수 있는가?
• 예상보다 수리비가 많이 나오면 어떻게 할 것인가?

이런 계산을 미리 해두면 금리가 움직일 때도 조금은 냉정하게 판단할 수 있습니다.

미국 금리 5% 시대라는 말을 들으면

미국 금리가 높은 수준에서 유지되는 상황에서는 부동산 투자자도 대출 부담을 가볍게 생각하기 어렵습니다.

특히 여러 채의 부동산을 보유하거나 대출 비중이 높은 경우에는 더욱 그렇습니다.

부동산을 많이 가지고 있다는 것보다 중요한 것은 그 부동산을 유지할 수 있는 현금흐름이 있느냐일 수도 있습니다.

저 역시 예전에는 부동산을 얼마나 싸게 사느냐에 집중했다면, 지금은 사고 난 뒤 얼마나 안정적으로 가져갈 수 있는지를 더 많이 생각하게 됩니다.

그래서 경매 물건을 볼 때도

낙찰가 → 취득비용 → 수리비 → 대출금 → 이자 → 임대수익 → 공실기간

이렇게 전체 숫자를 같이 살펴보려고 합니다.

대출은 좋은 도구지만 계산이 먼저입니다

대출 자체가 나쁜 것은 아니라고 생각해요.

오히려 부동산 투자에서 대출은 자금을 효율적으로 활용할 수 있는 하나의 방법이 될 수 있어요.

문제는 내가 감당할 수 있는 범위를 넘어서는 대출이라고 생각해요.

금리가 낮을 때는 대출이 부담스럽지 않게 느껴질 수 있어요.

하지만 금리가 올라가거나 공실이 길어지면 그때부터 매달 나가는 이자가 눈에 들어오기 시작해요.

그래서 저는 요즘 대출을 생각할 때 가장 먼저 이런 질문을 해봐요.

“지금보다 금리가 1%포인트 올라가도 나는 괜찮을까?”

그리고

“임대가 몇 달 늦어져도 버틸 수 있을까?”

이 두 가지를 견딜 수 있는지 먼저 계산해봐요.

결국 부동산 투자는 얼마나 싸게 샀느냐도 중요하지만, 얼마나 안정적으로 버틸 수 있느냐도 중요하니까요.

미국 금리가 앞으로 어떻게 움직일지는 아무도 정확하게 알 수 없어요.

하지만 내가 빌린 돈이 얼마인지, 매달 이자를 얼마나 내는지는 정확하게 알 수 있어요.

그래서 저는 금리 전망을 맞히는 것보다 내 대출과 현금흐름을 정확하게 파악하는 것에 더 집중하려고 해요.

부동산 경매를 공부하고 계신다면 낙찰가만 계산하지 마시고,

“이 물건을 가지고 있는 동안 매달 얼마가 나갈까?”

이것까지 한번 계산해보세요.

생각보다 투자에서 중요한 숫자는 낙찰가가 아니라 이자와 현금흐름일 수도 있으니까요.

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— 소액 부동산 경매에 도전하고 있는 김실장