다가구주택 신축 이야기 3편｜완공 후 지인이 무단점유? 건축비까지 뒤늦게 요구받은 황당한 경험
다가구주택 신축 이야기 3편｜완공 후 지인이 무단점유? 건축비까지 뒤늦게 요구받은 황당한 경험
소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 김실장의 어쩌다낙찰이에요.
오늘은 지난 이야기에 이어 오래전 부모님이 직접 겪었던 다가구주택 신축 이야기 3편을 풀어보려고 해요.
지금 생각해도 참 기가 막힙니다.
집을 지을 때도 문제가 있었는데, 어렵게 완공하고 나니 이번에는 무단점유와 건축비 문제가 기다리고 있었어요.
그때는 정말 ‘집 한 채 잘 지어보자’는 마음으로 시작했는데, 결과적으로 가족 모두가 엄청난 스트레스를 받게 됐어요.
인천 동춘동 토지에서 연수동 다가구주택을 짓기까지
이야기의 시작은 꽤 오래전으로 거슬러 올라갑니다.
부모님이 인천 동춘동에 가지고 계시던 약 1,000평 정도의 토지가 신도시 개발로 수용됐습니다.
당시 보상금으로 약 5천만 원 정도를 받았고, 이후 연수동에 약 66평 정도의 토지를 매수할 수 있는 권리를 받아 약 4천만 원 정도에 토지를 매수했습니다.
그리고 그 땅에 다가구주택을 신축하게 됐습니다.
그런데 지난 2편에서도 이야기했듯이 당시 저희 가족은 건축에 대해 정말 아는 것이 없었습니다.
지금 생각하면 너무 순진했습니다.
계약서도 제대로 챙기지 않았고, 설계도도 꼼꼼하게 확인하지 않았습니다.
건축업자를 믿고 맡기면 알아서 잘 지어주겠지 하는 생각이 컸습니다.
결국 그 믿음이 나중에 여러 가지 문제로 돌아오게 됩니다.
총 7세대 규모의 다가구주택
완공된 건물은 꽤 큰 규모였습니다.
구조를 보면
- 반지하 2세대
- 1층 2세대
- 2층 2세대
- 3층 주인세대 1세대
이렇게 해서 총 7세대로 지었습니다.
건물이 완공되고 나니 그래도 마음이 조금 놓였습니다.
‘이제 세입자들 구하고 보증금 받으면 건축비도 정리하고 잘 마무리되겠지.’
당시에는 정말 그렇게 생각했습니다.
그런데 집을 둘러보다가 정말 황당한 상황을 발견하게 됩니다.
그런데 반지하에 누가 살고 있지?
완공 후 각 세대를 둘러보고 있었습니다.
그런데 반지하 한 호실을 보다가 이상한 것을 발견했습니다.
사람이 살고 있는 겁니다.
그런데 세입자가 아니었습니다.
바로 그 건물을 지어준 지인 전기업자가 가족들과 함께 입주해서 살고 있었습니다.
순간 정말 당황했습니다.
‘어? 여기 누가 들어와 있지?’
알고 보니 건축업자의 친구인 전기업자가 가족들과 함께 반지하 한 호실을 사용하고 있었습니다.
그런데 문제는 저희 가족에게 사전에 임대계약을 하거나 사용 허락을 받은 적이 없었다는 것입니다.
말 그대로 아무런 협의 없이 무상으로 점유하고 있었던 겁니다.
집을 지어줬다고 마음대로 들어와 살아도 되는 걸까?
지금 생각하면 정말 이해하기 어려운 일이죠.
내 돈을 들여서 지은 건물인데,
완공하고 확인해 보니 누군가 한 세대를 차지하고 있고,
그 사람이 아무런 임대계약도 없이 가족과 함께 살고 있다니요.
그때의 황당함은 아직도 기억납니다.
당시에는 건축업자와 지인 관계라는 점 때문에 더 강하게 이야기하기도 어려웠던 것 같습니다.
지금의 저라면 달랐을 겁니다.
“누가 언제부터 어떤 조건으로 사용하고 있는지”부터 정확하게 확인하고 문서로 남겼을 겁니다.
친한 사람이라고 해서 부동산 문제까지 대충 넘어가면 나중에는 오히려 관계가 더 나빠질 수 있다는 것도 지금은 잘 알고 있습니다.
세입자가 들어오기 시작하면서 또 다른 문제가 생겼다
그래도 건물은 완공됐으니 이제 하나씩 임대를 놓기 시작했습니다.
세입자들이 한 집, 한 집 들어왔고 전세보증금도 들어오기 시작했습니다.
저희 가족은 그 돈으로 건축비를 정리할 수 있을 거라고 생각했습니다.
그런데 여기서 또 문제가 터졌습니다.
건축업자가 부족한 건축비를 달라고 요구하기 시작한 겁니다.
처음에 저희 가족이 생각했던 계획과는 전혀 달랐습니다.
당시에는 부족한 건축비를 건물을 매도해서 정리하기로 이야기했던 것으로 알고 있었는데, 막상 공사가 끝나고 나니 상황이 달라졌습니다.
건축업자는 부족한 공사비를 지금 지급해 달라는 식으로 요구하기 시작했습니다.
가장 큰 문제는 ‘돈이 없었다’는 것
사실 돈이 있었다면 어떻게든 해결했을 겁니다.
그런데 문제는 저희 가족에게 여유자금이 거의 없었다는 겁니다.
건축비가 부족한 상황에서 갑자기 큰 금액을 마련해야 한다니 정말 막막했습니다.
세입자에게 받은 전세보증금만으로는 부족한 건축비를 모두 충당하기 어려웠습니다.
그렇다고 건축비를 계속 미룰 수도 없었습니다.
하루하루가 스트레스였습니다.
집은 완공됐는데 기뻐할 틈이 없었습니다.
오히려 ‘이 돈을 어떻게 마련해야 하지?’라는 걱정만 계속됐습니다.
결국 부모님의 아파트까지 팔게 됐다
결국 저희 가족은 다른 방법을 찾아야 했습니다.
결국 부모님이 가지고 계시던 아파트를 매도해서 중도금 형태로 건축비를 지급하게 됐습니다.
지금 생각해 보면 정말 큰 결정이었습니다.
집을 지으면 자산이 늘어나고 임대보증금으로 건축비를 해결할 수 있을 거라고 생각했는데, 실제 상황은 전혀 달랐습니다.
오히려 건축비 부족분 때문에 가지고 있던 다른 부동산까지 처분해야 하는 상황이 된 겁니다.
결국 우리 가족도 그 집으로 들어갔다
그런데 여기서 끝이 아니었습니다.
건축비 문제까지 겹치면서 결국 저희 가족들도 울며 겨자 먹기로 그 다가구주택으로 이사 들어가게 됐습니다.
원래부터 계획했던 이사가 아니었습니다.
상황이 그렇게 되어버린 겁니다.
다른 선택지가 많지 않았습니다.
건물은 지어졌지만 돈은 부족하고,
건축비는 지급해야 하고,
부모님의 아파트까지 팔게 되고,
결국 가족들이 새로 지은 다가구주택에 들어가 살게 됐습니다.
지금 생각해 보면 정말 파란만장했습니다.
다가구주택 신축, 건물만 잘 지으면 끝이 아니었다
이 일을 겪으면서 제가 깨달은 게 있습니다.
다가구주택 신축은 건물만 잘 지으면 끝나는 일이 아니라는 것입니다.
토지를 구입하는 것부터 시작해서
설계,
건축계약,
공사비,
공정관리,
현장관리,
세입자 모집,
임대보증금,
잔금과 건축비 정산까지
모든 과정을 꼼꼼하게 관리해야 합니다.
특히 가장 중요한 것은 자금계획이라고 생각합니다.
‘세입자가 들어오면 전세보증금으로 해결하면 되겠지’라는 생각만 가지고 신축을 시작하면 예상보다 임대가 늦어졌을 때 상당히 큰 자금 압박을 받을 수 있습니다.
건축비가 예상보다 늘어나는 경우도 있고요.
저희 가족이 바로 그런 상황을 직접 경험했습니다.
지금의 김실장이라면 절대 이렇게 하지 않는다
그때의 경험은 지금까지도 제 머릿속에 남아 있습니다.
지금 제가 다가구주택을 다시 짓는다면 처음부터 완전히 다르게 할 겁니다.
계약서부터 꼼꼼하게 작성할 겁니다.
공사비와 지급 조건도 명확하게 정하고,
추가 공사비가 발생할 경우 어떻게 처리할지도 적어놓을 겁니다.
그리고 건축 현장도 직접 확인할 겁니다.
세대별 구조와 욕실, 주방, 창호 같은 부분도 하나씩 체크할 겁니다.
무엇보다 사람이 들어와 사용하는 문제는 반드시 사전에 협의하고 계약서로 남길 겁니다.
친분이나 믿음만으로 부동산을 진행하면 나중에 정말 곤란해질 수 있다는 것을 몸으로 배웠기 때문입니다.
그때는 실패 같았지만 지금 생각하면 큰 공부였다
당시에는 정말 힘들었어요.
‘왜 이렇게까지 꼬이지?’
라는 생각도 많이 했어요.
하지만 시간이 지나고 돌이켜보니 이 경험이 지금의 저에게는 상당한 공부가 됐어요.
부동산은 숫자만 보고 투자하면 안 된다는 것.
건축은 전문가에게 맡기더라도 건축주가 아무것도 모른 채 손을 놓고 있으면 안 된다는 것.
그리고 계약과 자금계획이 얼마나 중요한지 직접 경험했어요.
요즘 제가 경매 물건을 볼 때도 단순히 ‘싸게 샀다’만 생각하지 않는 이유가 바로 이런 경험 때문인지도 모르겠어요.
낙찰받는 것보다 더 중요한 것은 그다음이에요.
돈이 언제 들어가고, 언제 나가는지.
그리고 문제가 생겼을 때 내가 감당할 수 있는지.
이것까지 계산해야 진짜 투자라고 생각해요
저희 가족의 오래된 다가구주택 신축 이야기는 아직 끝나지 않았어요.
집을 짓고 나서도 예상하지 못했던 일들이 계속 벌어졌거든요.
다음 편에서는 그렇게 완공한 다가구주택에서 실제로 살아보면서 겪었던 지옥 같은일들과 임대 과정에서 생겼던 또 다른 이야기를 이어서 풀어볼게요.
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자주 묻는 질문
Q. 다가구주택 신축을 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
토지와 건축 가능 여부뿐 아니라 전체적인 자금계획과 건축계약 내용을 먼저 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 건축비가 부족하면 전세보증금으로 해결하면 되지 않나요?
가능한 경우도 있지만 임대가 예상보다 늦어질 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 전세보증금이 들어오는 시점과 건축비 지급 시점이 다를 수 있으므로 별도의 자금 여유를 마련해두는 것이 좋습니다.
Q. 건축업자와 친분이 있으면 계약서를 생략해도 될까요?
저라면 절대 생략하지 않겠습니다. 친분이 있을수록 오히려 공사비, 공사범위, 지급조건, 추가공사 등에 관한 내용을 문서로 명확하게 남기는 것이 좋습니다.
Q. 완공된 다가구주택을 가족이 직접 거주하는 경우도 있나요?
네. 다가구주택의 일부를 소유자가 직접 사용하는 경우도 있습니다. 다만 전체 임대수익과 가족의 거주계획, 자금계획 등을 함께 고려해야 합니다.
Q. 다가구주택 신축에서 가장 중요한 것은 무엇이라고 생각하나요?
제가 직접 겪어본 경험으로는 계약, 현장관리, 자금계획 이 세 가지가 정말 중요했습니다. 특히 돈이 부족한 상태에서 건축을 시작하면 작은 문제가 큰 부담으로 이어질 수 있습니다.
김실장의 어쩌다 낙찰
오래전에는 이렇게 어리숙하게 집을 지었던 제가 지금은 부동산 경매를 공부하고 직접 낙찰받아 명도와 인테리어, 임대까지 경험하고 있어요.
사람이 참 신기하죠.
그때의 실패와 시행착오가 결국 지금의 저를 만든 것 같아요.
다가구주택 신축 이야기 4편에서 계속됩니다.
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