재개발 사업 진행하는 3가지 방법｜조합 방식부터 공공시행·신탁 방식까지 쉽게 알아보기

소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 ‘김실장의 어쩌다낙찰’ 김김실이에요.

요즘 제가 부동산 공부를 하면서 예전보다 관심을 많이 갖게 된 분야가 하나 있어요.

바로 재개발이에요.

사실 예전에는 경매 물건을 볼 때도

“이 물건이 얼마에 낙찰될 수 있을까?”

“임대가 잘 나올까?”

“수익이 얼마나 남을까?”

이런 것만 주로 봤어요.

그런데 최근에는 생각이 조금 달라졌어요.

제가 직접 낙찰받은 아파트에서 재개발을 추진하려는 움직임이 생기면서, 자연스럽게 재개발에 관심이 굉장히 많아졌거든요.

처음에는 ‘재개발’이라는 단어만 들어도 조합설립, 추진위원회, 사업시행인가, 관리처분인가 등 어려운 용어가 줄줄이 나와서 상당히 복잡하게 느껴졌어요.

그런데 하나씩 공부하다 보니 재개발도 결국 “누가 사업을 이끌고 진행하느냐”를 먼저 이해하면 전체 구조가 훨씬 쉽게 보이더라고요.

오늘은 제가 공부하면서 알게 된 내용을 바탕으로 재개발 사업을 진행하는 대표적인 3가지 방식을 쉽게 정리해 볼게요.

재개발 사업은 반드시 조합이 직접 해야 할까?

재개발이라고 하면 대부분 가장 먼저 떠올리는 것이 재개발 조합이에요.

저 역시 처음에는 재개발 사업은 당연히 주민들이 조합을 만들고 조합이 사업을 진행하는 것이라고 생각했어요.

그런데 꼭 그런 것만은 아니더라고요.

재개발 사업을 진행하는 대표적인 방식은 크게 보면

① 조합 방식

② 공공시행 방식

③ 신탁 방식

으로 나누어 볼 수 있어요.

사업장의 상황이나 주민들의 선택에 따라 사업을 추진하는 방식이 달라질 수 있기 때문에 재개발에 관심이 있다면 이 세 가지 정도는 알아두는 것이 좋아요.

1. 가장 익숙한 방식, 재개발 조합 방식

가장 흔하게 접하는 방식이 바로 조합 방식입니다.

쉽게 생각하면 토지나 건물 소유자들이 힘을 모아 조합을 만들고, 조합이 재개발 사업을 추진하는 구조입니다.

조합이 설립되면 조합원들의 의견을 모아 사업을 진행하고 시공사를 선정하는 등 여러 중요한 절차를 밟게 됩니다.

우리가 흔히 뉴스에서

“○○구역 재개발 조합 설립인가”

“○○구역 시공사 선정”

“재개발 사업시행인가”

같은 내용을 접하는 것도 대부분 이런 조합 방식과 관련이 있습니다.

장점이라면 소유자들이 직접 사업의 주체가 되어 사업을 이끌어갈 수 있다는 점입니다.

반대로 여러 사람의 의견을 조율해야 한다는 어려움도 있습니다.

사람이 한두 명만 모여도 의견이 다른데 재개발은 수백 명, 많게는 그 이상의 이해관계자가 함께 움직이는 사업이니까요.

그래서 조합원 간의 의견 충돌이나 사업 지연이 발생할 가능성도 있습니다.

재개발에서 시간이 오래 걸린다는 이야기가 나오는 이유 중 하나이기도 합니다.

2. 공공기관이 사업을 시행하는 공공시행 방식

두 번째는 공공시행 방식입니다.

말 그대로 민간 조합이 아닌 공공기관 등이 사업시행자로 참여하거나 사업을 진행하는 방식입니다.

대표적으로 LH와 같은 공공기관이 사업에 참여하는 경우를 생각할 수 있습니다.

재개발이나 정비사업을 공부하다 보면 공공재개발이라는 용어도 자주 접하게 되는데요.

공공이 참여하면 민간 방식과는 사업 진행 구조나 절차에서 차이가 생길 수 있습니다.

특히 사업 추진이 지지부진한 곳에서는 공공기관의 참여가 사업 속도를 높이는 방법으로 검토되기도 합니다.

물론 공공 방식이라고 해서 무조건 빠르고 무조건 좋은 것은 아닙니다.

사업마다 조건이 다르고 주민들의 동의나 사업성 등 여러 가지 요소를 함께 살펴봐야 합니다.

결국 중요한 것은

“우리 구역의 상황에서는 어떤 방식이 가장 현실적인가?”

이겠죠.

3. 요즘 관심이 커지고 있는 신탁 방식

세 번째는 신탁 방식입니다.

재개발을 공부하다 보면 요즘 신탁 방식이라는 이야기도 꽤 자주 등장합니다.

신탁회사가 사업시행자로 참여해 재개발 사업을 추진하는 구조라고 이해하면 조금 쉽습니다.

조합 방식에서는 주민들이 조합을 만들고 조합이 사업을 이끌어가는 반면, 신탁 방식에서는 전문 신탁회사가 사업에 참여해 사업 추진을 지원하거나 시행자 역할을 맡을 수 있습니다.

재개발은 사업 규모가 워낙 크고 절차도 복잡하다 보니 전문적인 경험과 관리 능력이 필요한 경우가 많습니다.

그래서 신탁회사의 전문성을 활용하는 방식에 관심을 갖는 사업장도 있습니다.

다만 이 역시 무조건 신탁 방식이 정답이라는 이야기는 아닙니다.

사업비와 수수료, 의사결정 구조, 주민 동의 등 여러 가지 조건을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

재개발 투자자라면 ‘누가 사업을 진행하는지’부터 보세요

제가 재개발을 공부하면서 느낀 것은 의외로 간단합니다.

처음부터 어려운 법률 용어나 사업 절차를 전부 외우려고 하면 머리가 아픕니다.

저도 처음에는 그랬습니다. 😅

그런데 먼저

“이 재개발 사업은 누가 주도하고 있지?”

라는 관점으로 바라보니까 조금씩 정리가 되기 시작했습니다.

조합이 주도하는지, 공공기관이 참여하는지, 신탁회사가 사업시행자로 참여하는지에 따라 사업 구조를 이해하기가 훨씬 쉬워집니다.

그리고 그다음에 추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 같은 재개발 절차를 하나씩 공부하면 됩니다.

저도 이제 재개발을 그냥 지나칠 수 없게 됐습니다

사실 제가 재개발에 관심을 갖게 된 가장 큰 이유는 따로 있습니다.

바로 제가 직접 낙찰받은 아파트에 재개발을 추진하려는 움직임이 생겼기 때문입니다.

경매로 아파트를 낙찰받을 당시에는 재개발까지 생각했던 것은 아니었습니다.

그저 좋은 가격에 낙찰받을 수 있는지, 입지는 어떤지, 향후 가치가 있는지 등을 따져봤습니다.

그런데 내가 실제로 보유하고 있는 아파트에서 재개발 이야기가 나오기 시작하니 상황이 완전히 다르게 느껴지더라고요.

뉴스에서 남의 동네 재개발 이야기를 볼 때와 내가 가진 부동산의 이야기를 볼 때는 관심의 깊이가 확실히 다릅니다.

그래서 요즘은 경매 공부와 함께 재개발 관련 절차와 사업성, 조합 방식, 공공시행 방식, 신탁 방식까지 하나씩 공부하고 있습니다.

아직 저도 재개발 전문가라고 할 수는 없습니다.

하지만 직접 낙찰받은 아파트를 가지고 재개발 과정을 지켜보면서 공부한다면 책으로만 보는 것보다 훨씬 현실적으로 이해할 수 있을 것 같습니다.

앞으로 실제로 사업이 어떻게 진행되는지, 주민들은 어떤 과정을 거치는지, 재개발 단계가 어디까지 진행되는지 하나씩 기록해 보려고 합니다.

저처럼 경매로 부동산을 낙찰받은 뒤 재개발이나 재건축 가능성까지 관심을 갖게 된 분들이라면 앞으로 제 이야기도 함께 지켜보시면 좋겠습니다.

마무리하며

재개발은 단순히 “오래된 아파트를 새 아파트로 바꾸는 것”이라고 생각하면 생각보다 많은 부분을 놓칠 수 있어요.

누가 사업을 진행하는지, 어떤 방식으로 사업을 추진하는지, 현재 사업 단계가 어디인지에 따라 앞으로의 과정과 변수도 달라질 수 있기 때문이에요.

저 역시 이번 기회에 재개발을 제대로 공부해 보려고 해요.

경매로 낙찰받은 아파트가 재개발을 만났을 때 어떤 일이 벌어지는지, 김실장의 실제 경험을 바탕으로 하나씩 기록해 볼게요.

저처럼 재개발이 처음인 분들에게 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠어요.

재개발은 어렵게 생각할수록 어렵고, 하나씩 뜯어보면 생각보다 재미있는 분야인 것 같아요.

다음에는 재개발에서 자주 등장하는 추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가가 각각 무엇을 의미하는지 초보자 입장에서 쉽게 정리해 볼게요.

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