퇴실할 때 보증금 깎인다고? 임대인과 세입자 모두 알아야 할 원상복구의 진짜 기준!

​안녕하세요! '김실장의 어쩌다낙찰'이에요.

​경매나 인테리어, 임대업 이야기 나누다 보면 항상 빠지지 않고 나오는 뜨거운 감자가 하나 있죠. 바로 ‘원상복구’ 문제예요.

​집을 빌려주다 보면 참 별의별 일이 다 생겨요. 계약 기간이 끝나고 세입자분이 이사 나간다고 해서 “그동안 고생 많으셨습니다~” 하고 기분 좋게 문을 딱 열었는데... 와, 순간 턱 막히는 그 기분 아시나요? 벽 한구석에 검게 피어난 곰팡이 폭탄, 거실 한복판에 쭉 찢어진 장판, 심지어 대체 뭘 하셨길래 깨져 있는 샷시 유리창까지!

​임대인 입장에서는 "아니, 집을 이렇게 써놓고 그냥 간다고? 당연히 다 물어내고 가셔야죠!" 소리가 목구멍까지 차오르고, 세입자 입장에서는 "내가 일부러 그런 것도 아니고 살다 보면 생길 수 있는 일인데 보증금에서 깐다고요?" 하면서 눈을 흘기게 되거든요.

​결국 서로 감정 망치고 법이네 뭐네 싸우기 일쑤인데, 오늘은 이 원상복구 기준을 깔끔하게 정리해 드릴게요.

​자연 마모 vs 임차인 과실, 대체 기준이 뭐야?

​가장 핵심은 ‘일상적인 세월의 흔적(자연 마모)’이냐, 아니면 ‘사용자의 과실이나 부주의’냐를 가르는 겁니다. 법원 판례나 주택임대차 분쟁조정위원회의 기준을 쉽게 풀어서 설명해 드릴게요.

​1. 곰팡이: 환기 미숙인가, 건물 결함인가?

• ​임대인 부담: 벽지 안쪽에서부터 축축하게 젖어 나오는 누수나, 건물 자체의 단열 불량으로 인한 결로 현상은 집주인이 수리해 줘야 합니다.
• ​세입자 부담: 환기를 전혀 안 시키고 가습기를 틀어놓아 벽면에만 까맣게 핀 곰팡이, 또는 빨래를 실내에 가득 말리면서 발생한 관리 소홀 곰팡이는 세입자가 원상복구해 놓아야 합니다.

​2. 장판과 도배: 생활 흔적인가, 훼손인가?

• ​일상적 마모 (비용 청구 불가): 햇빛에 빛바랜 벽지, 가구를 놓았던 자리에 살짝 눌린 자국, 시간이 지나며 자연스럽게 변색된 장판 등은 당연히 살다 보면 생기는 흔적입니다. 이건 임대인이 감수해야 합니다.
• ​과실 훼손 (원상복구 대상): 담배빵으로 구멍 난 장판, 애완동물이 긁어 놓은 벽지나 문짝, 이사하다가 찍혀서 크게 찢어진 장판, 아이들이 유성펜으로 범벅을 해놓은 벽지 등은 세입자가 배상해야 합니다.

​3. 샷시 및 유리창: 깨진 건 무조건 원상복구!

• ​샷시 틀이 오래되어 뻑뻑해진 건 자연 마모지만, 유리창이 깨졌거나 금이 간 것은 외부 충격(과실)에 의한 경우가 대부분입니다. 바람에 문이 쾅 닫혀서 깨졌더라도 관리 소홀에 해당하므로 세입자가 교체해 두고 나가야 합니다.

​실전! 서로 얼굴 찌푸리지 않는 대처법

​임대인(집주인) 사장님들께 드리는 팁

무조건 "다 새걸로 바꿔놓으세요!"라고 요구하면 해결되지 않습니다. 도배나 장판은 사용 연수(감가상각)라는 게 있어요. 5년 넘게 쓴 장판을 조금 찢었다고 해서 세입자에게 전체 새 장판 비용을 다 물리기는 어려워요. 훼손된 부분의 보수 비용이나 감가상각을 고려한 적정 금액을 보증금에서 정산하는 것이 지혜로운 방법이에요.

​세입자분들께 드리는 팁

처음 입주하는 날이 가장 중요합니다! 들어오자마자 집 안 구석구석, 특히 샷시 유리 금 간 곳, 이미 곰팡이가 있는 곳, 장판 찢어진 곳을 타임스탬프 앱으로 사진과 동영상으로 남겨두세요. 그리고 집주인에게 "여기 원래 이렇네요~" 하고 문자로 미리 공유해 두는 게 나중에 보증금 다 뜯기는 억울한 일을 방지하는 유일한 방패예요.

​낙찰받은 경매 물건이든, 오래 운영해 온 임대 주택이든 사람이 사는 곳이다 보니 늘 마찰은 생기기 마련이에요. 하지만 서로 기준을 정확히 알고 입주 시점 기록만 잘 남겨둔다면 웃으며 안녕할 수 있겠죠?

​오늘도 '김실장의 어쩌다낙찰' 찾아주셔서 감사드려요. 궁금한 점이 있으시다면 댓글로 편하게 남겨주세요!

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