'김실장의 신축 다가구 주택 모습'

인천 연수동 다가구주택 신축 이야기｜토지 수용 보상금으로 시작된 부동산 투자의 함정

소자본 부동산 경매와 재테크 이야기를 기록하고 있는 ‘김실장의 어쩌다낙찰’ 김실장이에요.

오늘은 제가 지금까지 이야기했던 소액 부동산 경매와는 조금 다른 이야기를 해보려고 해요.

시간을 꽤 거슬러 올라가야 하는 이야기인데요.

지금 생각해 보면 그때의 경험이 제가 부동산을 바라보는 방식에 상당한 영향을 준 것 같아요.

처음에는 정말 좋은 기회라고 생각했어요.

그런데 결과적으로는?

말 그대로 지옥을 맛봤습니다.

인천 동춘동 토지, 신도시 개발로 수용되다

오래전 부모님께서 인천 동춘동에 약 1,000평 정도 되는 토지를 가지고 계셨어요.

당시에는 지금처럼 개발된 모습이 아니라 주변에 논밭도 있고, 지금과는 분위기가 꽤 달랐던 시절입니다.

그런데 시간이 지나면서 신도시 개발이 진행됐고, 가지고 있던 토지가 개발사업에 편입되면서 수용 절차를 밟게 됐습니다.

그때 받은 토지 보상금이 대략 5천만 원 정도였어요.

요즘 금액으로 생각하면 큰돈처럼 느껴지지 않을 수도 있지만, 당시에는 결코 작은 돈이 아니었습니다.

그 돈을 어떻게 활용할지 고민하다가 새로운 토지를 매수할 수 있는 권한을 받게 됐습니다.

그렇게 찾아본 곳이 바로 인천 연수동이었습니다.

66평 토지를 약 4천만 원에 매수

당시 연수동에 약 66평 정도 되는 토지를 매수했습니다.

매입 가격은 대략 4천만 원 정도였습니다.

지금 생각하면 참 재미있는 게, 당시 그 땅을 보고 평당 약 200만 원 정도에 사겠다는 사람도 있었습니다.

단순하게 생각하면 이런 선택도 가능했겠죠.

“그냥 팔아버리자.”

그런데 사람 마음이라는 게 또 그렇습니다.

조금 더 좋은 방법이 있을 것 같았습니다.

마침 주변에 아는 전기업자가 있었는데, 이 사람이 제게 이런 이야기를 했습니다.

“내가 집을 하나 지어줄게. 신축해서 임대 놓고 팔면 훨씬 낫다.”

이 말을 듣고 보니 솔깃했습니다.

그냥 땅을 팔아서 끝내는 것보다 다가구주택을 신축해서 임대수익과 매매차익까지 얻는 것이 훨씬 좋아 보였거든요.

당시에는 부동산 투자 경험이 지금처럼 많지도 않았고, 건축에 대해서도 잘 몰랐습니다.

그래서 전문가라고 생각했던 사람의 말을 믿었습니다.

그리고 결국 그 사람에게 신축을 맡기게 됩니다.

다가구주택 건축비 2억5천만 원

계획은 꽤 그럴듯했습니다.

66평 토지에 다가구주택을 신축하고, 완공되면 각 세대를 임대하는 방식이었습니다.

건축비는 약 2억5천만 원.

금액만 보면 당시에도 상당한 돈이었습니다.

그런데 상대방의 설명을 들으니 걱정이 조금 사라졌습니다.

건물을 완공한 뒤 임차인을 구하고, 임차인 보증금으로 건축비를 충당하면 된다는 이야기였습니다.

그리고 건축비를 충당하고도 부족한 금액은 주택을 매도해서 가져가면 되고, 결과적으로 수익도 많이 남겨주겠다고 했습니다.

지금 제가 그 이야기를 다시 들었다면 아마 질문부터 엄청나게 많이 했을 겁니다.

그런데 당시에는 달랐습니다.

‘집을 지어서 임대 놓으면 보증금이 들어오고, 건축비도 해결되고, 나중에 매도하면 수익까지 남는다.’

머릿속으로 계산해 보니 꽤 괜찮은 투자처럼 보였습니다.

그래서 결국 다가구주택 신축을 의뢰했습니다.

그리고 그때부터였습니다.

제가 생각했던 부동산 투자의 모습과 현실이 완전히 달라지기 시작한 것이.

부동산은 땅만 좋다고 되는 게 아니었다

지금 돌이켜보면 가장 아쉬운 부분이 있습니다.

당시에는 토지 가격과 건축 후 예상 매매가격만 눈에 들어왔습니다.

하지만 실제로 건물을 하나 짓는다는 것은 생각보다 훨씬 복잡한 일이었습니다.

건축비가 계획대로 들어가는지, 공사 과정에서 추가 비용은 없는지, 임대가 제대로 나갈 수 있는지, 임차인 보증금으로 정말 건축비를 충당할 수 있는지, 나중에 매도할 경우 실제 시장에서 원하는 가격을 받을 수 있는지….

하나하나 따져봤어야 했습니다.

그런데 저는 너무 쉽게 생각했던 것 같습니다.

특히 “집을 지으면 잘 팔린다”, “임차인 보증금으로 건축비를 해결할 수 있다”, “수익을 많이 남겨주겠다”는 말만 믿었던 것이 가장 큰 문제였습니다.

부동산 투자는 숫자로 계산하는 것 같지만 결국 그 숫자를 현실에서 만들어내는 과정이 필요하더라고요.

그때는 몰랐습니다

그때는 몰랐습니다.

땅을 가지고 있다는 것과 건축을 잘하는 것은 완전히 다른 이야기라는 것을요.

더구나 남에게 건축을 맡길 때는 계약부터 공사비, 자금 흐름, 임대계획, 매도 가능성까지 정말 꼼꼼하게 확인해야 한다는 것도 뒤늦게 알게 됐습니다.

처음에는 단순했습니다.

토지를 가지고 있었다.

↓

건물을 지으면 더 가치가 올라갈 것 같았다.

↓

임대보증금으로 건축비를 충당할 수 있다고 했다.

↓

나중에 매도하면 수익도 남는다고 했다.

그런데 현실은 제가 머릿속으로 그렸던 그림과 전혀 달랐습니다.

그리고 그때부터 정말 기가 막힌 일들이 하나둘씩 벌어지기 시작했습니다.

건축을 맡기면 알아서 잘 지어질 줄 알았는데, 세상 일이 그렇게 쉽게 풀리지 않더라고요.

지금 제가 소액 부동산 경매를 하면서 권리분석과 임장, 비용 계산을 그렇게 중요하게 생각하는 이유도 어쩌면 이때의 경험 때문인지 모르겠습니다.

좋은 이야기만 듣고 투자하면 안 된다는 것.

남의 말을 믿기 전에 내가 직접 숫자를 확인해야 한다는 것.

그리고 부동산에서는 ‘설마’라는 생각이 가장 비싼 수업료가 될 수 있다는 것.

이때 정말 제대로 배웠습니다.

결국 나는 지옥을 맛봤다

처음에는 분명 좋은 투자라고 생각했습니다.

부모님이 어렵게 받은 토지 수용 보상금으로 새로운 토지를 마련했고, 그 땅에 건물을 지어 자산을 키우려 했던 것이니까요.

하지만 결과는 생각보다 훨씬 처참했어요.

건축비 2억5천만 원.

임차인 보증금으로 건축비를 충당한다는 계획.

그리고 건물을 팔아 수익을 남겨주겠다는 약속.

이 모든 계획이 현실에서는 어떻게 꼬여버렸을까요?

그리고 저는 왜 그 과정에서 그렇게 힘든 시간을 보내야 했을까요?

지금 생각해 보면 단순히 돈을 잃고 말고의 문제가 아니었어요.

사람을 믿고 맡겼던 일이었기 때문에 더 힘들었어요.

그때 겪었던 일들을 하나씩 이야기하다 보면 아마 부동산 투자를 생각하시는 분들에게도 꽤 현실적인 공부가 될 것 같아요.

“좋은 땅에 집만 지으면 돈을 벌 수 있다.”

저도 한때는 그렇게 생각했어요.

하지만 직접 겪어보니 전혀 달랐어요.

과연 그 집에서는 무슨 일이 벌어졌을까요?

그리고 2억5천만 원이라는 건축비는 어떻게 흘러갔을까요?

다음 편에서는 제가 직접 겪었던 인천 연수동 다가구주택 신축 과정과 그때부터 시작된 진짜 지옥 이야기를 하나씩 풀어볼게요.

그때는 정말 몰랐어요.

집 한 채를 잘못 맡기는 일이 이렇게까지 사람을 힘들게 할 줄은요.

다음 이야기는 조금 더 솔직하게 해볼게요.

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김실장의 어쩌다낙찰, 다음 편에서 계속됩니다.