'특전사 청년과 전세 계약하는 모습'

'리모델링 화장실 After 모습'

'리모델링 현관 After 모습'

'손님 맞을 준비된 현관 모습'

[부동산 경매] 악조건의 인천 아파트, 10일 만에 전세 계약! 실제 경매 엑시트 전략 공개

부동산 경매를 처음 시작하면 대부분 낙찰받는 순간이 가장 어렵다고 생각해요.

저도 처음에는 그랬어요. 좋은 물건을 찾고, 권리분석을 하고, 임장을 다니고, 입찰해서 낙찰받으면 정말 싸움터에 나가서 승리한것처럼 기뻤고 법원 복도의 대출 홍보 이모님들로부터 명함을 받는데 꼭 표창장 받는 기분도 들었답니다.

그런데 막상 낙찰을 받고 나면 진짜 큰일들이 닥쳐와요.

명도부터 잔금, 셀프 인테리어, 임차인 구하기까지 하나하나 직접 해결해야 합니다. 특히 마지막 단계인 임대나 매도를 통한 엑시트 전략을 제대로 세우지 못하면 투자금이 오랫동안 묶일 수도 있기 때문이죠.

이번에는 제가 직접 낙찰받은 인천 작전동 아파트 경매 물건을 통해 낙찰 후 셀프 인테리어를 진행하고, 여러 가지 단점이 있었음에도 불구하고 10일 만에 전세 계약을 완료했고 전세계약서 인증까지 해볼게요.

부동산 경매의 마지막은 결국 엑시트 전략

부동산 경매 투자에서 낙찰만큼 중요한 것이 바로 출구 전략, 즉 엑시트(Exit) 전략입니다.

일반적으로 낙찰 이후에는 크게 세 가지 방법으로 투자금을 회수할 수 있습니다.

첫 번째는 월세를 놓아 매달 현금흐름을 만드는 방법~

두 번째는 전세를 맞춰 투자금을 회수하는 방법~

세 번째는 매도해서 시세차익을 실현하는 방법~

재개발이나 재건축 가능성이 높은 지역이라면 장기 보유도 좋은 선택이 될 수 있습니다.

하지만 소액 부동산 경매를 하는 투자자라면 저는 자금 회전율도 상당히 중요하다고 생각합니다.

투자금이 한 물건에 오랫동안 묶이면 다음 경매 물건에 투자할 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다.

그래서 이번에도 낙찰을 받은 순간부터 '어떻게 하면 빠르게 투자금을 회수할 수 있을까?'를 계속 고민했습니다.

인천 아파트 경매, 생각보다 쉽지 않았던 이유

이번에 낙찰받은 아파트는 입지만 보면 상당히 괜찮았습니다.

그런데 단점도 분명했습니다.

가장 큰 문제는 엘리베이터가 없는 5층 탑층 아파트라는 점이었습니다.

더구나 인테리어 공사가 예상보다 길어지면서 모든 공사가 끝난 시점이 한여름이었습니다.

한여름에 엘리베이터도 없는 5층까지 집을 보러 올라온다고 생각해 보세요.

저부터도 '이 정도면 힘들어서 계약 안 하는 것 아닐까?'라는 걱정이 들었습니다.

특히 전세 1억5천만 원이라는 가격을 생각하고 있었기 때문에 더욱 조심스러웠습니다.

실제로 주변 공인중개사무소에 처음 물어봤을 때도 반응이 썩 긍정적이지 않았습니다.

주변 전세 시세보다 높은 가격을 고집한 이유

당시 주변 전세 시세는 대략 9천만 원~1억2천만 원 정도였습니다.

그런데 저는 전세 가격을 1억5천만 원으로 내놓았습니다.

당연히 중개사분들은 가격이 너무 높은 것 아니냐는 반응을 보였습니다.

하지만 저는 쉽게 가격을 낮추지 않았습니다.

이 아파트는 작전역과 가까웠고 시장과 생활편의시설도 가까운 편이었습니다.

또한 세대당 1대 정도 주차가 가능했고 관리비도 저렴했습니다.

무엇보다 1985년 준공된 노후 아파트라 향후 정비사업 가능성도 기대해볼 만한 입지라고 판단했습니다.

그래서 이번에는 매도보다는 전세를 통해 투자금을 회수하고 계속 보유하는 전략을 선택했습니다.

물론 가격을 높게 잡았기 때문에 빠른 계약이 쉽지 않을 것이라는 것도 알고 있었습니다.

그렇다면 방법은 하나였습니다.

최대한 많이 알리는 것.

부동산 중개업소는 한 곳만 이용하면 안 된다

이번 투자에서 제가 다시 한번 느낀 것은 부동산 중개업소를 최대한 많이 활용해야 한다는 것이었습니다.

저는 주변 공인중개사무소를 직접 찾아다니며 전세 매물을 소개했습니다.

그리고 셀프 인테리어가 끝난 뒤에는 내부 사진도 여러 장 촬영했습니다.

싱크대부터 욕실, 도배와 장판, 조명, 중문 등 수리한 부분을 사진으로 찍어 카카오톡으로 중개사들에게 전달했습니다.

'그냥 전세 하나 내놔 주세요'가 아니라,

어떤 부분을 수리했고 이 집의 장점이 무엇인지 최대한 자세하게 설명했습니다.

그리고 중개사분들에게 적극적으로 홍보를 부탁했습니다.

여기서 제가 사용한 방법 하나가 있습니다.

계약이 성사되면 중개수수료를 더 챙겨드리겠다고 적극적으로 이야기했습니다.

물론 실제 지급 가능한 범위에서 협의해야 합니다.

결국 중개사 입장에서도 계약 가능성이 높은 매물이라면 한 번 더 손님에게 보여주게 됩니다.

직방, 다방, 피터팬, 당근까지 전부 활용

오프라인 중개업소만으로는 부족하다고 생각했습니다.

그래서 온라인 홍보도 함께 진행했습니다.

직방, 다방, 피터팬의 좋은방 구하기, 당근 부동산 등 활용할 수 있는 채널에는 최대한 매물을 노출했습니다.

사진도 대충 몇 장 올리는 것으로 끝내지 않았습니다.

올수리한 집의 깔끔한 내부 모습을 최대한 많이 보여주고,

• 주변 시장과 편의시설
• 작전역 접근성
• 주차 가능 여부
• 저렴한 관리비
• 셀프 인테리어 내용
• 욕실 및 주방 수리
• 도배·장판 교체

등을 자세하게 설명했습니다.

그리고 며칠이 지나자 예상하지 못한 연락이 하나 왔습니다.

제가 직접 매물을 맡기지 않았던 다른 지역의 공인중개사였습니다.

"사진을 보니 집을 정말 잘 수리하셨던데요. 저희도 중개해도 될까요?"

순간 반가웠습니다.

'드디어 움직이기 시작하는구나.'

결국 10일 만에 전세 계약

홍보를 시작한 지 약 10일.

온라인에 등록해 놓았던 매물을 보고 손님이 연결됐고, 결국 전세 계약까지 이어졌습니다.

처음에는 엘리베이터 없는 5층이라는 단점 때문에 걱정을 많이 했습니다.

하지만 임차인에게는 제가 생각하지 못했던 장점이 더 크게 보였던 것 같습니다.

결국 부동산은 모든 사람이 좋아하는 물건일 필요가 없다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

딱 한 사람만 마음에 들어 하면 계약은 성사됩니다.

실제 인천 아파트 경매 투자 비용

이번 아파트의 감정가는 1억3,200만 원이었습니다.

저는 최종적으로 1억2,000만 원에 낙찰받았습니다.

낙찰가율은 약 91%였고 당시 시세 약 1억4,500만 원 대비 약 83% 수준에서 낙찰받았습니다.

낙찰 후 들어간 비용도 하나씩 계산해봤습니다.

취득세 및 법무비용 약 185만 원

명도비 및 이사비 50만 원

중개수수료 95만 원

그리고 가장 큰 부분을 차지한 것이 셀프 인테리어 비용이었습니다.

셀프 인테리어 비용은 약 520만 원

이번에는 직접 셀프 인테리어를 진행하면서 비용을 최대한 줄였습니다.

싱크대 140만 원

욕실 자재 40만 원

도배·장판 120만 원

중문·아트월 루바 외 47만 원

화장실문·몰딩 13만 원

LED 조명 교체 18만 원

비디오폰 8만 원

번호키 도어락 7만 원

방문 손잡이 9만 원

페인트 및 부자재 4만 원

페인트 분무기 11만 원

타일코팅제 2만 원

잡자재 및 폐기물 처리 7만 원

공과금 미납 대납 등 30만 원

사다리차 8만 원

창문·방충망 수리 26만 원

이보드 단열재료 22만 원

하수구 뚫기 8만 원

이렇게 해서 셀프 인테리어 비용은 약 520만 원이 들었습니다.

전문업체에 전체 공사를 맡겼다면 비용이 훨씬 커졌을 텐데, 직접 할 수 있는 부분은 최대한 직접 처리하면서 공사비를 줄일 수 있었답니다.

총 투자금과 전세 계약 결과

낙찰가와 부대비용, 인테리어 비용 등을 모두 합쳐 계산한 총 투자금은 약 1억2,850만 원이었습니다.

그리고 최종 전세 계약 금액은 1억5천만 원.

단순히 계산하면 초기 투자금보다 2,150만 원의 자금이 추가로 확보되는 결과가 나왔습니다.

특히 해당 아파트가 건립된 이후 전세 최고가 수준으로 계약이 이루어졌다는 점에서 개인적으로도 의미가 있었습니다.

물론 여기에는 세금, 금융비용, 향후 발생할 수 있는 비용 등을 별도로 고려해야 하기 때문에 단순히 '2,150만 원이 순수익이다'라고 볼 수는 없습니다.

하지만 중요한 것은 낙찰 후 빠르게 임차인을 구하고 투자금을 회수할 수 있었다는 것입니다.

부동산 경매에서 중요한 것은 완벽한 물건이 아니다

이번 인천 작전동 아파트는 처음부터 완벽한 물건은 아니었습니다.

엘리베이터가 없었습니다.

탑층이었습니다.

누수와 결로에 대한 걱정도 있었습니다.

오래된 아파트라 직접 손봐야 할 부분도 많았습니다.

게다가 한여름에 인테리어가 끝나면서 임대 비수기라는 부담까지 있었습니다.

그래도 포기하지 않았습니다.

중개업소를 찾아다니고, 온라인 플랫폼에도 올리고, 사진을 다시 찍고, 집의 장점을 계속 알렸습니다.

그 결과 결국 좋은 임차인을 만날 수 있었습니다.

이번 경험을 통해 제가 배운 가장 큰 교훈은 이것입니다.

부동산은 모든 사람이 좋아해야 계약되는 것이 아닙니다.

100명이 보고 99명이 별로라고 해도, 단 한 명이

"여기에서 살고 싶다."

라고 생각하면 계약은 이루어지더라구요.

그래서 저는 경매 물건을 볼 때 단점이 없는 물건을 찾기보다는 단점을 감수하고도 좋아할 사람이 있을지를 먼저 생각하려고 합니다.

소액 부동산 경매, 낙찰보다 엑시트가 중요하다

부동산 경매는 낙찰받는 것으로 끝나는 투자가 아니에요.

오히려 낙찰 이후가 진짜 투자라고 생각해요.

명도를 어떻게 해결할 것인지, 인테리어 비용을 어떻게 줄일 것인지, 주변 시세를 어떻게 파악할 것인지, 그리고 최종적으로 어떤 방법으로 투자금을 회수할 것인지까지 미리 계획해야해요.

이번 인천 아파트 경매도 처음에는 걱정이 참 많았어요.

하지만 단점을 빨리 파악하고 그에 맞는 홍보 전략을 세우니 예상보다 빠르게 전세 계약까지 성사시킬 수 있었어요.

앞으로도 제가 직접 경험한 소액 부동산 투자, 입지분석, 셀프 인테리어 비용 절감 방법, 임대와 매도 등 실제 엑시트 전략을 하나씩 포스팅 해볼게요.

경매를 공부하고 계신 분들에게 제 경험이 작은 도움이 되길 바라며 팔로우 부탁드려요~❤️